Supprimer le poste de concierge

Si, en ces temps économiquement perturbés, il est un poste que les copropriétés suppriment facilement depuis plusieurs décennies, ce sont ceux des gardiens d’immeubles[1]. Un gardien coûte assez cher. A son salaire fixe – au tarif du SMIC – s’ajoutent un salaire complémentaire en raison de son ancienneté au poste et les prestations supplémentaires que celui-ci peut effectuer. Ainsi dans certaines copropriété, le salaire du gardien (charges sociales incluses) peut représenter jusqu’à la moitié du budget prévisionnel.  

A quoi sert un  gardien ou concierge d’immeuble ?

Le gardien (ou concierge)  est chargé de veiller au respect du règlement d’un immeuble collectif ou d’un ensemble immobilier. Dénommé gardien, agent, concierge, employé, ou régisseur selon ses tâches, il assure ou coordonne les services quotidiens dus aux résidents, propriétaires et locataires. Ses missions sont diverses : techniques, et validées en amont par des formations spécifiques imposées par la législation, il s’occupe de l’entretien des petits équipements communs (changement des ampoules, déneigement des trottoirs..), de la propreté des parties communes (sols et espaces de circulation), et assure l’interface avec les entreprises liées au syndicat par des contrats (ascensoriste, chauffagiste ect..). Il est aussi le partenaire privilégié du syndic pour lequel il enregistre les réclamations des copropriétaires. Homme (ou femme) de confiance, le gardien joue en réalité un rôle plus vaste, comme toujours, que ce que les textes légaux lui imposent. Il est souvent le confident des personnes seules ou âgées, le gardien des clefs[2], celui qui conserve le courrier lors des départ sen congés, et lorsque ses compétences ou diplômes le qualifient, il n’hésite pas à intervenir sur de petits ouvrages pour réaliser quelques travaux (dépannage électrique, travaux de peinture, travaux de jardinage ect..). Mais la mission essentielle du gardien, c’est bien sûr la surveillance de l’immeuble : empêcher les intrusions, prévenir les services de police en cas de conflits majeurs. Dans les résidences de taille importante, le gardien s’avère indispensable. Ne serait-ce que pour servir d’interlocuteur entre le syndic et les copropriétaires, et maintenir une certaine communication entre les occupants de l’immeuble, communication qui a tendance à disparaitre de plus en plus, surtout dans les grandes villes.

Pourquoi se séparer de son gardien ?

Les avantages sont, on l’aura compris, d’ordre économique : un salaire de gardien peut grever de beaucoup un budget annuel. En outre, la suppression du poste de gardien aboutit fréquemment à la mise en vente de la loge ; l’argent est alors redistribué à l’ensemble des copropriétaires, ou parfois conservé pour mener à bien des travaux d’entretien ou obligatoires. Moins souvent, la loge est louée. Le Syndicat reste alors propriétaire de la partie commune et en tire des subsides régulièrement, mais il reste alors assujetti à l’impôt foncier.

 La méthode avant la réforme de 2009 

Il fallait distinguer deux cas :

– le cas où la présence du gardien n’était pas prévue par le règlement de copropriété ; il fallait alors décider si sa suppression portait atteinte ou non à la destination de l’immeuble. Certaines juridictions ont pu estimer que le gardien contribuant au « standing » de la résidence, sa suppression modifiait les caractéristiques essentielles, et qu’il fallait donc appliquer le principe de l’unanimité[3]. Si toutefois la destination de l’immeuble avait évoluée, et que la présence d’un gardien n’était plus justifiée, alors l’unanimité n’était pas requise[4] et la majorité des deux tiers applicable. Enfin, en l’absence de loge, c’était tout bonnement l’article 24 (majorité simple) qui s’appliquait.

– le cas où la présence du gardien était prévue par le règlement de copropriété : alors il fallait appliquer la règle de l’unanimité des voix, puisque la suppression modifiait nécessairement les modalités de jouissances des parties privatives, telles qu’elles résultaient du RCP. Toutefois, la suppression d’un poste en surnombre (2 au lieu d’un seul prévu par le RCP) pouvait être votée à l’article 24[5]

La jurisprudence avait toutefois tendance à considérer, que l’unanimité était requise si les conditions de jouissance de l’immeuble étaient modifiées (par la suppression du poste), et l’application de la majorité des 2/3 si les conditions restaient inchangées. Ainsi, la suppression du gardien compensée par la pose d’un digicode et de boites aux lettres impliquait le vote à la majorité prévue par l’article 26[6]

Quant à la vente de la loge, celle-ci était votée à la majorité de l’article 26 lorsque la suppression du poste de gardiennage lui précédait, et à l’unanimité si le vote de la suppression avait été prise irrégulièrement.

La réforme du 25 mars 2009 : la majorité des 2/3 

C’est la réforme de la loi du 25 mars 2009[7] qui a consolidé définitivement la jurisprudence de la Cour de cassation, et a ajouté l’alinéa « f » à l’article 26 visant « la suppression du poste de concierge ou de gardien, et l’aliénation du logement (..), sous réserve qu’elles ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble». C’est donc la majorité des 2/3 des voix qui s’applique, sauf si atteinte est constituée, il faut alors appliquer l’unanimité des voix.  Une discussion peut donc toujours s’ouvrir sur le point de savoir si la suppression du gardien ou la vente de la loge affecte la destination de l’immeuble ou la jouissance des parties privatives. La loi n’a pas résolu clairement le problème soulevé, et il faut raisonner ici au cas d’espèce. En outre, rien n’est précisé concernant la décision du syndicat de mettre en vacance en poste, sans le supprimer.

La récente décision de la Cour d’appel de Poitiers du 30 janvier 2013[8]

Le débat semble se poursuivre avec cette décision récente de la CA de Poitiers de janvier 2013, qui décide que la règle de l’unanimité s’applique, pour la suppression du poste de gardiennage, lorsque celui-ci n’est pas remplacé à l’identique dans ses prestations. En l’espèce, un syndicat de copropriétaires a décidé de remplacer un gardien par une société de service. La Cour relève que « les documents relatifs à la société avec laquelle le Syndicat a contracté montrent que celle-ci a pour mission le nettoyage des parties communes et que le salarié embauché n’est pas chargé des fonctions dévolues au concierge par le règlement de copropriété ». La Cour a ici annulé les deux résolutions qui étaient prises aux majorités des ¾ des voix (clause illégale du RCP) et des 2/3 de l’article 26 alinéa f. Pour la Cour, c’est ici la règle de l’unanimité qu’il faut employer.

A suivre..


[1] Il est d’usage de distinguer le « concierge », lequel historiquement parlant occupait une « conciergerie », du gardien, qui est logé à l’extérieur de l’immeuble dont il a la charge. En réalité, les deux termes peuvent être employés indifféremment, il n’existe pas de différence juridique.
[2] La garde des clefs par le concierge : ce sujet très sensible – est visé par la Convention Collective Nationale des gardiens, concierges et employés d’immeuble du 11 décembre 1979, avenant 40 bis du 27 mars 1998, article 2 ;  il est stipulé que « le gardien n’est pas tenu de recevoir les clefs des occupants de l’immeuble, sauf accord des parties ». En cas de litige (cambriolage, vol divers..), cet accord entre parties n’est nullement opposable au syndicat des copropriétaires, ni au syndic son mandataire. Le gardien n’est pas tenu de recevoir les clés des occupants de l’immeuble, sauf accorddes parties”
[3] CA, Paris, 23e ch., 16 octobre 1992

[4] CA Versailles, 25 mai 1992

[5] CA Paris, 23e cb. 26 octobre 2000

[6] CA Paris, 24 juin 1988

[7] Loi du 25/03/2009 n°2009-323
[8] CA Poitiers, 30 janvier 2013, Aff. N° 10/00620

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