REFORME LOI ALUR : un contrat de syndic désormais “forfaitaire”

S’il est un sujet qui fait régulièrement couler beaucoup d’encre, c’est bien le contrat de syndic. Longtemps accusé de comporter clauses abusives et clauses illicites, ALUR instaure le contrat de syndic forfaitaire.

Quelle était la pratique avant ALUR ? Rappel  sur l’évolution des dispositions.

Le décret du 2 décembre 1986 : on observera que l’évolution de la législation applicable aux contrats de syndic a pris son temps. La consolidation du corpus juridique propre à la copropriété datant de 1965, il faudra tout d’abord attendre le décret du 2 décembre 1986 pour que soit requise la distinction claire sur le contrat de syndic des honoraires perçus pour la gestion courante d’une part, et ceux perçus au titre de prestations particulières d’autre part. Faute de clarté dans la nature des prestations, il est en effet compliqué pour le copropriétaire (consommateur protégé par les dispositions du Code de la consommation) de pouvoir comparer les tarifs des différents prestataires.

l’avis consultatif de la Commission des clauses abusives du 17 novembre 1995 : la Commission des clauses abusives soulignait dans ce premier avis les nombreux dysfonctionnements observés dans les contrats dont elle avait eu connaissance. [1]

l’avis du Conseil national de la consommation du 27 septembre 2007 : l’avis établit une liste des “prestations” de gestion courante pour tous les syndicats.

la loi du 25 mars 2009 : cette loi pose l’obligation d’un vote en assemblée générale pour les travaux visés à l’article 14-2 et faisant l’objet d’une facturation spécifique (loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 article 17 qui créait l’article 18-1 A). Jusque-là, les honoraires étaient liés implicitement au vote des travaux eux-mêmes. Il fallait donc se reporter au contrat pour en connaitre le montant, exprimé en pourcentages. Désormais, le montant précis des honoraires apparait dans le cadre d’une résolution qui lui est dédiée. Cela va d’ailleurs corroborer la règle existante : tout ce qui doit être décidé par le syndicat des copropriétaire doit être voté en assemblée générale.

L’article 18-1 A du 25/03/2009 dispose en effet que : « Seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

l’arrêté NOVELLI du 19 mars 2010  : il  modifiait le décret du 2/12/1986 en distinguant les prestations de gestion courante des prestations particulières. Il établissait ainsi une liste a minima  des prestations de gestion courante. [2]

– en avril 2012, le deuxième avis consultatif de la  Commission des clauses abusives rendu publique (consultation n° 11-01, parue au BOCCRF du 26/04/2012) [3] Cet avis très complet avis distinguait :

  • Des clauses abusives dans la formation et la révocation des contrats :
a. Des contrats conclus pour une durée différente que celles des dates calendaires mentionnées
b. L’absence de proposition d’un compte bancaire séparé
c. La référence à des honoraires affichés en agence et non précisés au contrat
d. Des modalités de résolution ou résiliation du contrat plus rigoureuse pour les copropriétaires que pour le syndic
e. Une absence d’information sur le prix ou le mode de calcul des honoraires
f. Une absence de précision entre les honoraires relevant de la gestion courante et prestations particulières
  • Des clauses illicites dans le contenu et quant à l’exécution du contrat :
a. Une absence d’affectation des fonds recueillis et intérêts produits par le placement (contrevient à l’article 35-1 du D. 17/03/1967)
b. La présence d’une activité de courtage pour la conclusion des conventions sans vote spécial de l’AG (contrevient à l’art. 39 D.17/03/1967)
c. Mention de prestations qui ne relèvent pas du contrat de syndic (maitrise d’œuvre)
d. Rémunération pour suivi de travaux sans précision des travaux concernés (les travaux de maintenance ne peuvent faire objet de facturation, art. 44 D 1967, ne sont concernés que les travaux de l’art. 14-2)
e. Prestations exceptionnelles non répertoriées, en contradiction avec l’arrêté du 19 mars 2000 qui prévoit leur mention et les rubriques correspondantes
f. Prestations courantes scindées en prestations particulières (création du carnet d’entretien, tenue du carnet..).
g. Rémunération du syndic prévue par un montant minimum ou un pourcentage du montant des travaux figurant au contrat (en contradiction avec l’article 18-1 A)
  • Des clauses illicites relatives aux prestations particulières redondantes par rapport à des prestations de gestion courante :
a. Prestations tarifées pour des appels d’offres, études de devis et mise en concurrence (tandis que ce sont des missions obligatoires au regard du Décret du 17/03/1967)
b. Honoraires pour des prestations de gestion courante confiée par le syndic à des tiers
c. Honoraires pour la présence du syndic aux assemblées et conseils syndicaux (tandis que l’assemblée annuelle et le conseil syndical qui la précède sont inclus dans la gestion courante)
d. Prestation particulière pour la remise au syndic successeur de la totalité des fonds, de l’état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat, de la transmission des archives.
e. Pour l’établissement des diagnostiques quand la précision n’est pas faite qu’il s’agisse de ceux non obligatoires ou relatifs à un copropriétaire.
f. Pour l’ouverture du dossier et du compte d’un nouveau copropriétaire lors de la cession d’un lot.
g. Pour l’acquisition de fournitures indispensables à la réalisation de prestations relevant de la gestion courante (registre d’assemblée, imprimés obligatoires, carnet d’entretien et livres) ;

L’ensemble de ces clauses sont illicites au regard de l’arrêté du 2 décembre 1986 modifié et, si maintenues dans un contrat, abusives.

  •  Des clauses illicites relatives aux prestations particulières redondantes par rapport à d’autres prestations particulières :
a. Honoraires pour notification de travaux nécessitant l’accès aux parties privatives
b. Des rubriques susceptibles de permettre deux fois la rémunération d’une même prestation, telles que « suivi de la procédure contentieuse » et « clôture du compte contentieux », ainsi que « renseignements aux administrations » et « contrôle URSSAF » ou « inspection du travail »
c. Facturation de la prestation « indication des charges récupérables » imputable au syndicat
d. Des honoraires, des frais de correspondance, des frais administratifs et de tirage
  •  Des clauses illicites manquant de clarté :
a. Celles faisant peser sur le syndicat des frais engagés au profit des copropriétaires bailleurs
b. Des tenues d’assemblée spéciales par mode de rémunération à la vacation ou au droit proportionnel par lot principal (abusive car réserve au seul professionnel le choix de son mode de rémunération)
c. La présentation du compte bancaire unique comme permettant d’assurer une garantie financière ou de disposer du détail des recettes et dépenses (tandis que le compte séparé fournit les mêmes garanties et services)
d. La gestion des comptes à terme ou le suivi des placements de fonds (tandis que l’arrêté Novelli a intégré ces prestations dans la liste a minima de la gestion courante).
e. Enfin, la présence de clauses laissant croire l’opposabilité du contrat de syndic aux copropriétaires individuellement considérés (état daté, frais en cas de vente non réalisée, facturation au vendeur de l’envoi du livret d’accueil, honoraires de gestion de travaux en parties privatives, accès internet, facturation de l’aide aux déclarations fiscales, la mise en place d’un échéancier de paiement, d’un protocole d’accord pour règlement d’une dette, établissement d’un décompte détaillé des charges locatives, une attestation de travaux).

On le voit, la liste est assez complète et très instructive sur les pratiques observées. La Commission  avait aussi relevé dans son avis consultatif du 17 novembre 1995 la présence – parfois –  de clauses de dérogation aux règles légales de compétence territoriale ou d’attribution. Une harmonisation des contrats, ne serait-ce que pour permettre au copropriétaire-consommateur de choisir en toute connaissance de cause le professionnel sur une base comparable.

 

La réforme de la loi ALUR du 27 mars 2014

La Loi ALUR n°2014-366 article 55 (V) adoptée le 27 mars 2014 va abroger les textes qui sont encore actuellement en vigueur. En voici les principales dispositions :

  • désormais, le contrat de syndic est forfaitaire.
  • des honoraires particuliers pourront encore être facturés mais ils seront déterminés par un décret en Conseil d’Etat, qui fixera la liste des prestations concernées.
  • le décret du Conseil d’Etat pourra être révisé tous les deux ans, par le Ministère du Logement et le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière.
  • Le contrat de syndic respecte un « contrat-type » défini par décret en Conseil d’Etat (art.3 du nouvel article 18-1 de la Loi du 10/07/1965, version modifiée par la loi ALUR du 24/03/2014)
  • le décret dès sa mise en application assurera un plafonnement des honoraires privatifs qui seront perçus par le syndic.
  • les honoraires relatifs aux travaux votés en assemblée générale seront nécessairement votés en assemblée générale, exprimés sous forme d’un pourcentage, et seront dégressifs selon le coût des travaux.

Sur les autres dispositions prévues :

  • la mise en concurrence des syndics devient aussi obligatoire lors des fins de mandat, sauf renonciation explicite et motivée du Conseil syndical à faire bénéficier la copropriété de la disposition.

  • Un préavis obligatoire de trois mois doit être respecté par le syndic de copropriétés qui envisage de renoncer à son mandat.

  • En cas de changement de syndic, la révocation du mandat du syndic en place sera automatique (à compter la date de prise de fonction du nouveau syndic).

  • En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical pourra convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic.

  • En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.

« Ces nouvelles dispositions devraient être de nature à mettre fin à la multiplication des clauses abusives dans les contrats de syndics et introduire une plus grande transparence dans les différents tarifs et honoraires des syndics de copropriété ».[4]

Voici le texte in extenso dans sa version consolidée à la date de publication de l’article : (sources : Légifrance au 09/09/2014).

« La rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d’Etat.
Le décret prévu au premier alinéa fait l’objet d’une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision. Cette concertation est organisée par le ministre chargé du logement et associe notamment le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières créé en application de l’article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
Le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat.
Les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.
Le syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l’assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif. Une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution.

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Vous retrouverez les décrets d’application et le modèle de contrat-type sur notre site, dès leur parution. Au 12/02/2015,  le nouveau contrat de syndic élaboré par l’Etat n’est pas encore paru à ce jour.

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[1] Pour lire la recommandation n°96-01 de la Commission des clauses abusives :  http://www.clauses-abusives.fr/recom/96r01.htm

[2] Arrêté NOVELLI du 21/03/2010 :                                                          http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000021995490 

[3] Pour lire la recommandation n°11-01 de la Commission des clauses abusives : http://www.clauses-abusives.fr/recom/11r01.htm

[4] Rép. Min. n° 15136, JOAN Q 13 mai 2014 p. 3916.

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