Le copropriétaire aux voix majoritaires

Le mécanisme de la réduction des voix 

 

Le législateur a prévu, en cas de voix prépondérantes d’un copropriétaire, un système de réduction des voix, afin de ne pas “bloquer” les décisions votées par l’assemblée, lorsque les décisions sont prises aux majorités simple ou absolue (article 24 ou 25) notamment.

 

Quel est le principe ?

 

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que “chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires”.

Si un copropriétaire détient par exemple 600 millièmes sur 1000 millièmes, ses voix seront réduites à 400. Le calcul de la majorité du propriétaire concerné s’effectue en comparaison des voix du syndicat en entier, et non aux seuls copropriétaires présents et représentés (Cass. 3e civ, 2 juillet 2008[i]), et ce, que la majorité soit celle de l’article 24 ou 25 (CA Paris, 23e ch). La réduction des voix s’applique aussi lorsque la Copropriété ne comprend que deux personnes (CA Versailles 4e ch). Si ce procédé n’existait pas, les personnes détenant le plus grand nombre de voix bloqueraient systématiquement toute décisions qui leur serait opposées.

 

Quelle est la sanction si la réduction des voix n’est pas appliquée ?

 

Cette disposition étant d’ordre public (c’est à dire qu’elle ne souffre aucune exception), la sanction est la nullité de la décision de l’assemblée (CA Paris, 23e ch.[ii]) ; ce peut même être toute l’assemblée qui soit frappée de nullité, puisque les décisions ont pu être toutes prises irrégulièrement (décision de la CA Paris, 23e ch[iii]) alors même que le sens du scrutin n’aurait pas été modifié : le demandeur à la nullité de la décision n’a pas à justifier ses griefs (décision de la Cour Cass. 3e ch. Civ 3 mars 2010).

 

 

Les essais de contournement de l’article 22 et l’inquiétude des copropriétaires minoritaires

 

Les tentatives de contournement de l’article 22 existent et sont mêmes fréquentes. Elles peuvent se traduire par la cession à une personne physique ou morale, à titre gratuit ou onéreux, d’un ou plusieurs lots, ou par le démembrement d’une propriété par la constitution d’un usufruit par exemple, ayant pour conséquence de faire disparaitre en apparence seulement la majorité dont dispose le copropriétaire. On  note aussi des donations frauduleuses, les constitutions de SCI « fictives », des testaments partages..

Tout récemment, le député Jacques Le Guen[iv] a posé la question au secrétaire d’Etat (..) chargé du logement, que soit explicité l’article 22 et que soit appliqué le mécanisme de la réduction des voix aux donations de la nue-propriété, et à l’administration de plusieurs lots par une seule et même autorité. La réponse est négative, la ministre estimant que les manœuvres frauduleuses ne se présument pas et que toutes les conditions de précaution sont déjà prises par l’article 22. L’appréciation des manœuvres reste donc le ressort exclusif des juges du fonds, et si elles sont caractérisées, elles sont sanctionnées. Fut en effet jugé en ce sens la donation d’une cave en vue de constituer une majorité fictive (TGI Paris, 14 février 1996), la vente d’un lot accessoire (Cass. Civ. 3e, 6 juillet 1982), la constitution d’une SCI entre époux (Cass. Civ. 3e, 20 janvier 1993). La loi ne sera donc pas modifiée.

 

L’article 22 est d’interprétation « stricte »

 

Cela signifie qu’il faut s’en tenir à ce dont il dispose, et qu’il n’est pas possible par exemple d’assimiler ce principe à deux copropriétaires qui détiendraient ensemble une majorité de voix et prendraient des décisions à deux seuls. Pareillement, ne sont pas concernés les époux dont l’un détient un lot en propre et un second en communauté de biens. Selon la Cour de cassation pour que l’article 22 puisse être appliqué, il convient que les « lots concernés soient entre les mêmes mains » (Cass. 3e ch. Civ 25 septembre 2003).

 

Ne pas confondre avec l’abus de majorité 

 

Cet abus est difficile à cerner, car les critères de cette notion sont assez flous. Il convient de lire la doctrine à ce sujet[v]. La sanction, si l’abus est caractérisé, est la nullité des décisions concernées de l’assemblée ; c’est au demandeur toutefois de rapporter la preuve devant la juridiction du caractère abusif de la décision (CA Paris, 23e ch. A, 8 avril 1998).

 

Ne pas confondre avec l’abus de minorité 

 

Il s’agit ici du cas où des copropriétaires abusent systématiquement de leur droit de vote pour empêcher la prise de décision. La sanction peut conduire à l’octroi de dommages et intérêts (CA Paris, 23e ch. A, 8 avril 1998).  

 


[i] N°07-14.619 : Bull civ III, n°118 : Loyers et copr. 2008, comm. 198, obs G. Vigneron.

[ii] B. 29 NOV . 2007 : Loyers et copr. 2008, n°120

[iii] B. 7 oct. 2009 : AJDI 2010p.47)

[iv] JOAN le 27/09/2011 page 10398

[v] Abus de majorité : F.Givord, C. Giverdon et P. Capoulade, op. cit. n°284 – G. Vigneron : JCI Copropriété, Fasc 87-10 ,N°166 et s)

 

 

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