L’audit énergétique de la copropriété

Décidé par décret du 27 janvier 2012, l’audit énergétique et le diagnostic de performance énergétique collective (DPE) s’inscrivent dans la politique environnementale du 3ème millénaire et de la loi portant engagement national pour l’environnement, dite « Grenelle II » . Ces études devront avoir été réalisées à compter du 1er janvier 2012 et dans un délai de 5 ans, soit au plus tard le 31 décembre 2016.

Quels sont les immeubles concernés ?

Sont concernés les immeubles situés en France métropolitaine, pour lesquels le dépôt de la demande du permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001, soumis au statut de copropriété, comptant au moins 50 lots (principaux et secondaires), à usage principal d’habitation (plus de la moitié de la SHON est constituée de lots d’habitation) et comportant une installation collective de chauffage ou de refroidissement qui dessert plus de 90% des lots. Est aussi visé le raccordement au chauffage urbain (CPU par exemple) ; sont en fait concernés l’ensemble des installations qui distribuent de la chaleur à plusieurs utilisateurs ou clients, produite par une ou plusieurs chaufferies, via un ensemble de canalisations de transport de la chaleur  (Rép. min n°82003, JOAN, Q 14/06/2016, p.5494).

Comment procéder à la mise en place de l’audit ?

Il convient en premier lieu que l’assemblée vote sur le projet d’audit (majorité de l’article 24). Si toutefois un audit a déjà eu lieu avant le 1er janvier 2012, le syndicat devra l’actualiser afin de le rendre conforme aux dispositions de l’article 134-14 du CCH.

Comment se prépare l’audit ?

L’auditeur doit obtenir – via le syndic ou le conseil syndical – un certain nombre d’informations : la quantité annuelle d’énergie consommée par l’installation, les documents, contrats d’exploitation, de maintenance, d’entretien et d’approvisionnement en énergie, le dernier rapport de contrôle de périodique de la chaudière, le carnet d’entretien de la copropriété, les coefficients de répartition des charges de chauffage, mais aussi le PV de la dernière assemblée générale, les factures des travaux éventuels réalisés, les devis des travaux envisagés, les plans de la copropriété, enfin, le diagnostic de performance énergétique s’il a été réalisé sur le bâtiment. On le note, il s’agit pour l’auditeur d’avoir une connaissance exhaustive de la photographie énergétique de l’immeuble à l’instant t, mais aussi de pouvoir se projeter sur son avenir à court terme.
Si l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, en principe chacun doit faire l’objet d’un audit séparé. Il y a pourtant possibilité d’un audit unique pour les cas où les bâtiments sont accolés, ou reliés à la même installation de chauffage.

Comment s’effectue l’audit ?

1 – En trois étapes, dont la première est une enquête, suivie d’une visite.

Au terme de l’art. R.134-15 du CCH, l’auditeur pratique tout d’abord une enquête. Un questionnaire est adressé à l’ensemble des occupants afin de recueillir leur estimation qualitative du confort thermique et des installations privatives. Ce questionnaire doit contenir au moins les 5 rubriques suivantes : – le confort thermique ressenti ; – l’utilisation et la gestion des équipements ; – les travaux réalisés ou ceux à venir ; – l’avis des occupants sur la réalisation de travaux importants collectifs.

Une visite des lots est ensuite effectuée, de préférence en saison de chauffe, assisté du syndic et d’un membre du conseil syndical. L’environnement extérieur, les parties communes et leurs équipements (dispositifs d’éclairages, de ventilation, réseaux de distribution, émetteurs), sont étudiés. Les combles et sous-sols, les locaux à usage tertiaire sont aussi visités, ainsi qu’un échantillon de logements : 4 lots au minimum, dont rez-de-chaussée, dernier niveau, étage courant et mur pignon.

Une estimation de la consommation annuelle est entreprise, au moyen des factures énergétiques des 3 dernières années et des contrats de fournitures d’énergie associés.

Un document de synthèse est alors établi par l’auditeur (art. 6 et 7 de l’arrêté du 28 février 2013) précisant l’estimation des consommations annuelles d’énergie réellement consommées pour le bâtiment et pour certains usages, les montants des dépenses annuelles correspondants, l’évolution de la consommation sur les 3 dernières années, les qualités et les défauts architecturaux, la mention du classement énergétique, la mention du classement des émissions de gaz à effet de serre.

2 – La simulation énergétique de la copropriété

L’art. 8 de l’arrêté du 28.02.2013 prévoit la modélisation du bâtiment par le biais d’un logiciel de simulation thermique.
L’auditeur doit ensuite prévoir une réunion de présentation de l’audit en vue de recueillir les approbations des copropriétaires sur les scenarii qui seront proposés en assemblée.

3 – La présentation du rapport synthétique de l’audit énergétique
L’art. 10 de l’arrêté du 10.02.2013 prévoit la présentation de cette synthèse en assemblée générale. Le document contiendra nécessairement une synthèse de l’ensemble des informations recueillies, des préconisations et propositions de travaux, permettant de réduire la consommation énergétique de 20% ou 38%.

Qui peut réaliser l’audit ?

L’article 134-17 du CCH prévoit que l’auditeur justifie d’un diplôme de l’enseignement secondaire sanctionnant 3 années dans le domaine des techniques du bâtiment et une expérience professionnelle de 3 ans dans un bureau d’études thermiques , soit une expérience de 8 années dans un bureau d’études thermiques. Il doit aussi justifier de sa souscription à une assurance de responsabilité professionnelle et de son impartialité à l’égard des syndics, des fournisseurs d’énergie et des entreprises pouvant intervenir sur le bâtiment ou l’équipements visés par l’audit.

Sources de l’article : ANIL
http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/analyses-juridiques/analyses-juridiques-2012/copropriete-elaboration-dun-audit-energetique/copropriete-elaboration-dun-audit-energetique-p2/#c78365

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