La responsabilité du syndic : abandon du critère de la faute détachable des fonctions

Cour de Cassation, 3e Civ. du 23 mai 2012, n°11-14 599, MATMUT entreprises C/ Commune de Courbevoie

Dans cette affaire, un syndic d’immeuble n’avait pas fait diligence pour remédier à des fuites se produisant sous une terrasse, et provenant de jardinières. Une crèche située en dessous avait assigné le copropriétaire du lot avec terrasse ainsi que le Syndicat des copropriétaires. C’est ce dernier qui a assigné le syndic en garantie : la Cour d’appel de Versailles avait alors estimé que la faute du syndic n’étant pas détachable de ses fonctions, le syndic [représentant es qualité du SDC, NDR] n’avait engagé que la seule responsabilité du syndicat.

La Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel, au visa de l’article 1992, rappelant son alinéa 1er : “le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion“. Cet arrêt est important car il confirme le rejet de la distinction de la faute détachable ou non, pour les rapports entre syndic et SDC. Déjà cette même chambre avait-elle jugé que “le syndic,  représentant légal du syndicat, était seul responsable de sa gestion, et tenu au titre de l’administration de l’immeuble de mettre en œuvre les mesures propres à assurer la sécurité des personnes au service de la copropriété” (Civ. 3è, 26/04/2006).

L’argument de faute détachable provient du droit administratif, et certaines décisions avaient retenue la responsabilité délictuelle du syndic vis à vis des tiers, sur la base d’une faute “détachable de ses fonctions” ; cette conception semble être abandonnée aujourd’hui.

Sources de l’article : AJDI, Dalloz, janvier 2013

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