La mise en concurrence du contrat de syndic

Voilà une réforme majeure de la loi ALUR : la mise en concurrence obligatoire du contrat du syndic. On sait à quel point, par tradition, le syndic est un partenaire qui peut administrer l’immeuble pendant de nombreuses années, pour plusieurs raisons : l’habitude d’une part, la confiance aussi, le lien relationnel qui s’est établi entre le conseil syndical et le gestionnaire de la copropriété. Cette relation est confortable, mais pas seulement : c’est aussi parfois la crainte que le syndic – devenu expert des nombreux dossiers de l’immeuble – soit remplacé par un gestionnaire moins performant, ou que le conseil soit obligé de transmettre à nouveau l’historique des dossiers de l’immeuble, tâche ingrate et chronophage souvent. Si l’on sait ce que l’on perd, on ignore ce que l’on va trouver..

Pour autant il est vrai qu’un syndic “en confiance” aura tendance, sur le moyen et long terme, à augmenter ses honoraires annuels, même si cela est fait la plus part du temps très raisonnablement (entre 2 et 3%). Le législateur aurait pourtant ici entendu les associations de consommateurs et répondu à leur attente : une “mise en concurrence” systématique, symbole quelque part de l’oppression du phénomène contemporain de la commercialité,  aboutirait soit disant à une pratique d’honoraires “raisonnables”. Le nouvel article 21 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR, prévoit dans son alinéa 3 que “au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets (..) effectuée par le conseil syndical”.

La concurrence est donc obligatoire au moment de la désignation du syndic : c’est à dire au terme de son mandat, généralement d’un an, parfois de trois ans. La tâche incombe au conseil syndical : nouveau labeur, le conseil doit présenter à l’assemblée des contrats tiers. D’ailleurs, si l’assemblée n’a pas constitué de conseil syndical, aucune mise en concurrence n’est obligatoire (article 21 al. 6).  Tout copropriétaire peut également “demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour des projets de contrats de syndics qu’il communique à cet effet”. C’est dire si l’accent est porté à la concurrence.

Une exception est toutefois permise : “si le marché local ne permet pas la mise en concurrence” (article 21 alinéa 4). Cette exception est donc limitée aux endroits géographiquement isolés.

Le conseil syndical peut se prononcer, par avis écrit, sur tous les projets de contrat de syndic  ; un tel avis émis est joint à la convocation de l’assemblée générale, concomitamment aux projets de contrats concernés.

La mise en concurrence des syndics, si elle semble justifiée et pertinente d’un point de vue purement financier, laisse songeur dans la pratique…il est illusoire d’imaginer que chaque année lors du renouvellement contractuel, les conseils syndicaux présentent un ou plusieurs contrats. A moins de revenir aux contrats pluriannuels de 2 ou 3 ans, ce qui n’était pas très en vogue non plus il y a quelques années. Alors, quelles conséquences ? Il est y a fort à parier que cette obligation fasse l’objet de modifications futures, tant son application semble difficile à mettre en œuvre. Un syndic demeure un professionnel qualifié nécessitant une implication dans les dossiers à moyen terme, et apportant une valeur ajoutée à l’immeuble. Il est impossible de le comparer à un commerçant lambda.

1 Comment

  1. Pas évident à mettre en œuvre dans une ville où il y a 5 ou 6 cabinets de syndic. Au fil des ans, à force d’être sollicités, les syndic répondront ils aux demandes de devis, en sachant que cela ne débouche sur rien. Cela va leur occasionner des frais et du temps perdu.

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