Explosion de la bulle immobilière, fiction ou réalité ?

Le mécanisme d’une bulle immobilière

Une bulle immobilière se caractérise par une spéculation. Elle se construit par une hausse des prix des immeubles, très nettement supérieurs aux salaires et rendements locatifs, pourtant ses fondamentaux économiques.  Le dégonflement de la bulle, lent ou rapide, aboutit alors à un krach immobilier, qui corrige les prix, et laisse les propriétaires en « negative equity », c’est-à-dire que le montant du crédit à rembourser devient supérieur au montant de l’immeuble acquis.   On le sait, les prix immobiliers français n’ont cessé d’augmenter depuis quatre décennies, au point d’atteindre des prix exorbitants dans les grandes agglomérations (Paris en tête) et communes recherchées (100K€/m², parfois plus). Dans ce contexte de hausse des prix immobiliers, le salaire des ménages, lui, n’augmente pas. C’est au contraire le pourcentage de chômeurs qui grève aujourd’hui l’économie française, et pour lequel l’OCDE[1] n’envisage une amorce de baisse qu’à l’aube de 2015.

L’inflation immobilière est aussi soutenue très largement depuis ces quinze dernières années par une politique des établissements bancaires qui ont parié sur le crédit à l’habitat, perçu comme un produit incontournable de fidélisation du client sur le long terme. Le risque d’un retournement du marché sur leur propre secteur – corrélation d’un krach immobilier et d’un krach financier – est donc accru : 47% de l’encours total des crédits bancaires sont des prêts immobiliers, et représentaient 1.079 milliards d’euro, en 2012[2]

Toutefois, la lecture des analyses ne permet pas de dire avec assurance si oui ou non, la France sera victime prochainement d’une chute du foncier, une baisse des prix à deux vitesses semble se dessiner. Beaucoup de paramètres doivent être pris en compte, et une certitude actuelle est celle de la morosité d’un marché qui évolue de concert avec la morosité générale des consommateurs.

Évolution des prix de l’immobilier français depuis les années 1970

Voici un tableau qui synthétise l’évolution des prix au m² de LYON et PARIS depuis les années 1970 :                                                                    

1970

1980

1990

2000

2013

PARIS

3328€

3880€

4680€

2867€

8264€

LYON

2000€

2500€

2600€

1100€

3382€

MARSEILLE

1000€

3340€

Province

1233€

Sources : chambre des notaires

L’évolution des prix parisiens sur l’année écoulée

Le prix au m² de l’immobilier parisien au 2ème trimestre  2013

Arrondissement

Prix moyen

au 2ème trim. 2013

Evolution

sur 1 an

Evolution sur 5 ans

1er

9930€

-7,7%

+12%

2ème

9590€

-1,6%

+29,2 %

3ème

10080€

-0 %

+33,3 %

4ème

11590€

-3,2%

+31,1 %

5ème

10380€

-5,5%

+21,2 %

6ème

12000€

-8,8%

+17,2 %

7ème

11770€

-4,6%

+25,4 %

8ème

10000€

-3,6%

+25,5 %

9ème

8600€

-2%

+30,4 %

10ème

7680€

-0,8%

+31,2 %

11ème

8210€

-1,5%

+31,2 %

12ème

7920€

+1,3%

+27,3 %

13ème

7750€

-1,3%

+29,2 %

14ème

8520€

-0,5%

+24,3 %

15ème

8690€

-1,6%

+26 %

16ème

9320€

-2,9%

+23,3 %

17ème

8360€

-2,6%

+26,3 %

18ème

7310€

-0,7%

+29,7 %

19ème

6670€

+2,9%

+25,4 %

20ème

6870€

-0,8%

+27 %

                        Source : Chiffres des notaires 2013

On le voit, la tendance du marché est à la baisse sur l’ensemble des arrondissements parisiens. Cette baisse est à pondérer en fonction de la vie propre à chaque secteur (le 12ème et 19ème sont actuellement des marchés reports).

Le tunnel de Friggit[3] : deux scénarii envisageables

La référence au tunnel de Friggit est l’argument de tous ceux qui s’attendent à un éclatement de la bulle immobilière. On le note sur le graphique, de 1965 à 2000, le ratio de l’indice du prix des logements rapporté au revenu par ménage en France (parfois appelé « courbe de Friggit ») est resté constant à 10 % près, évoluant ainsi dans un « tunnel » horizontal. Cette  régularité a été constatée tandis que de nombreux éléments, sur cette période, eux, fluctuaient : conditions de financement, inflation, démographie, constructions neuves ect.. Pour beaucoup, le tunnel de Friggit met en lumière la bulle de spéculation immobilière dont on parle aujourd’hui, les prix ayant augmentés en 2013 jusqu’à 125% sur l’Ile-de-France, tandis que les salaires stagnent, et que le chômage lui, augmente toujours.

 Frigit tunnel

D’après les travaux publiés de l’économiste, deux prospectives sont possibles :

– soit une chute rapide de l’indice des prix immobiliers, pouvant atteindre de 30 à 40% sur une courte durée (< 8 ans)

– soit au contraire, une stagnation du niveau des prix actuels, rejoignant sur le long voire très long terme une augmentation du revenu moyen des ménages

Quelles prévisions pour le marché immobilier ?

La presse et les professionnels de l’immobilier s’attendent au premier scénario, mais le second n’est pas à exclure.., autant dire qu’il est difficile de se prononcer avec certitude. Dans un contexte économique de bulle financière, certains spécialistes envisagent un krach de l’immobilier qui pourrait atteindre jusqu’à 30 voire 40% en périphérie des villes de moins de 100000 habitants et dans les zones rurales, selon la qualité des logements et leur emplacement. Les plus pessimistes d’entre-deux prévoient un repli de 8 à 10% pour les biens de qualités des grandes métropoles régionales, d’ici 12 à 18 mois[4]. Il faut aussi tenir compte du vieillissement de la population française : pour le moment, l’âge moyen des acquéreurs est de 40 ans, et le nombre d’acheteurs est encore  supérieur au nombre de vendeurs. L’accroissement de la population, ajoutée au phénomène des décohabitations (divorces, séparations) continue pour le moment de tendre le marché, et de faire que le nombre de logements disponible est toujours inférieur au nombre de logements nécessaires. Mais il faut s’attendre au vieillissement des baby-boomers (nés entre 1945 et 1975) qui va largement inverser la tendance. Ainsi, le nombre de vendeurs pourrait être ces prochaines années, très supérieur aux nombres d’acquéreurs, conduisant inexorablement à une réelle baisse des prix.

Toutefois, on pourrait ne pas parler de « krach » selon certains spécialistes du marché immobilier. Tout d’abord parce que l’immobilier français est assez résistant aux crises, on l’a vu lors de la dernière crise de 1992-1997, les propriétaires préfèrent attendre que la situation s’assagisse plutôt que de vendre à perte. Ensuite, parce que le marché français connait certaines spécificités : les établissements prêteurs tiennent compte de la solvabilité des emprunteurs avec une attention particulière,  et non pas de la valeur du bien acquis et pris en hypothèque, comme le font les pays anglo-saxon et l’Espagne par exemple. En cas de retournement du marché, la clientèle concernée demeure donc la plus solvable, et la moins concernée donc par une possible faillite. Les crédits français sont aussi pour 80% des crédits à taux fixes, et d’une durée assez limitée (20 ans en moyenne au maximum).  « Les banques privilégient aussi le mécanisme des cautions, qui agissent comme des garanties financières de premier niveau en cas de détérioration de la qualité de crédit des emprunteurs »[5]. Pour le moment, il faut tenir compte de la pénurie de logements[6], et des taux d’intérêts à un prix bas historique, qui permettent de soutenir encore le marché résidentiel.  La psychologie traditionnelle des propriétaires aussi, très attachés à leur patrimoine, et convaincus que « les prix de l’immobilier ne peuvent baisser ».

En définitive, et le scénario peut sembler surprenant, le marché parisien et celui des grandes agglomérations  qui devrait être le plus concerné par l’éclatement d’une bulle immobilière (puisque les prix sont les plus élevés) est aussi celui qui devrait connaitre une baisse relativement modérée. Une demande croissante est en effet à prévoir : centre névralgique de l’activité tertiaire, terrain de nouveaux chantiers en matière de circulation des personnes (projet du Grand Paris pour 2015-2020), présence de centres universitaires, communes touristiques, corrélés à une baisse de chômage attendue d’ici 2015.  La province – qui connait pourtant des prix plus raisonnables,  risque de souffrir a contrario beaucoup plus, ainsi que les communes au niveau plus faible d’habitants et éloignées des centres d’activité.  

L’interventionnisme de l’État sur le secteur de l’immobilier

Pour contrecarrer la paupérisation des ménages, l’État s’efforce depuis plusieurs décennies de leur venir en aide. Le poids des loyers est en effet devenu un véritable handicap dans le pouvoir d’achat des français. Sur Paris, un T4 de 100 m² se loue au dernier trimestre 2013 la somme de 3000€ (prix moyen constaté[7]), et jusqu’à 4500€ pour les biens les mieux situés ou de grand standing. Quand on sait que le revenu moyen des ménages[8]  professions intermédiaire (employés qualifiés) est d’environ 3800€ brut/mois, on se doute que la location parisienne est devenue…inaccessible ! 

La hausse du chômage corrélée à des salaires qui n’augmentent plus ou très peu, conduit à une situation d’insolvabilité des ménages, pour le moment masquée par un taux de crédit élevé, en raison d’un taux d’intérêt extrêmement bas. Le nombre des transactions immobilières a baissé depuis 2011, il est prévu en 2013 une baisse de 10,9% des transactions par rapport à celles de 2012. L’Etat a toujours soutenu le marché immobilier, la situation serait-elle en train de changer ?  On a connu depuis les années 90 toute une séries de dispositions fiscales visant à soutenir le foncier et permettre l’accession à la propriété du plus grand ( Robien, Scellier, Duflot …). Cette succession de politiques, perçues comme incohérentes par certains analystes, n’ont pas eu l’effet escompté.

L’actuel projet de la ministre du Logement,  « ALUR »,  est lui aussi critiqué ; un encadrement des loyers conduirait en réalité à baisser uniquement les loyers des locataires les plus aisés, au détriment des plus modestes. La réforme des plus-values immobilières a eu pour motivation de pallier à l’absence de nouvelles constructions ; il semble que pour le moment, cette mesure incitative soit peu probante.  De nouveaux projets sont à l’étude et pourrait agir dans un sens contraire à celui espéré : des impositions supplémentaires sont à craindre, avec tout d’abord la revalorisation des valeurs locatives attendue pour 2016, qui conduira à une hausse des taxes foncières. La récente suggestion du Conseil d’Analyse Economiques (CAE) du 10 septembre dernier qui prévoit d’imposer les loyers fictifs que procurent aux propriétaires, la libre disposition de leur propre logement. Toutes ces mesures, dans un contexte déjà difficile, conduiront-elles à détourner les français de la pierre ? Le marché devrait en tous les cas rester morose, jusqu’en 2015. Environ 630000 transactions sont attendues d’ici la fin de l’année contre 800000 pour 2011. Les biens de moindre qualité ont tendance à rester sur le marché beaucoup plus longtemps (les délais de vente ont doublé en deux ans) qu’auparavant.     

D’après M. Tannenbaum[9] , l’immobilier demeure en cette fin de 2013 encore une valeur refuge.  Le rendement des « prime[10] », de l’ordre de 4,25%, et encore très satisfaisant. Toutefois,  les indices du marché sont à l’orange : l’indexation, qui est la protection du rendement, est en baisse. L’Indice du Coût de la Construction (ICC)  a baissé, il sera probablement suivi dans peu de temps de l’Indice des loyers commerciaux (ILC) et de l’Indice des Loyers des activités tertiaires (ILAT). Il semble aussi que les loyers apparents dans le tertiaire ne soient pas les loyers pratiqués (périodes de franchises qui demeurent discrètes).  

En conclusion, on peut raisonnablement tabler sur une baisse générale des prix – sans nécessaire impact sur l’économie de notre pays – de l’ordre de 30% en moyenne, en Province et Ile-de-France, exception faite des quartiers résidentiels des grandes agglomérations et de la capitale, qui eux, devraient y échapper.


[1] L’OCDE a indiqué ses prévisions le 19 novembre 2013 dans son rapport annuel de conjoncture,  sur un taux de chômage de 10,6% pour 2013, grimpant à 10,8% l’an prochain pour décliner très légèrement à 10,7% en 2015 (
[2] Chiffres publiés par la Banque de France en décembre 2012.
[3] Il s’agit de la description imagée d’une régularité observée par M. Jacques Friggit,  économiste spécialiste de l’évolution du prix de l’immobilier, actuellement  ingénieur général au Conseil général de l’environnement et du développement durable.
[4] Jean-Michel CIUCH, DG d’Immo Group Consulting (société d’estimation immobilière) Interview du 19 octobre sur BFM Business
[5] Analyse de l’agence de notation Standard & Poor’s, note d’avril 2012.
[6] Le niveau de construction est le plus bas depuis 1951 ; 150 000 logements manquent en 2013 sur les 500 000 escomptés, les programmes de construction sont actuellement en stand-by.
[7] Source : Lacoteimmo.com
[8] L’exemple est donné ici pour un foyer de 2 actifs
[9] M. Tannenbaum, spécialiste de l’immobilier d’investissement, interview du 29 octobre 2013 sur BFM
[10] Immeuble de bureaux standing, sur la place centrale d’affaire parisienne

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