Encadrement des loyers : la réforme attendue

Appellation des assemblées de copropriété : assemblée générale, spéciale, et deuxième.  

 

On a tendance à lire dans la pratique plusieurs appellations : assemblée générale ordinaire, assemblée extraordinaire, annuelle, ou spéciale. Les textes ne prévoient pourtant que trois catégories : les assemblées générales, les assemblées spéciales, et les assemblées deuxième.  


Les assemblées générales : par définition littérale, elles concernent tous les copropriétaires. Toute copropriété doit réunir chaque année, une assemblée « générale » (article 7 du décret du 17 mars 1967). Le syndic qui ne convoque pas cette assemblée annuellement engage sa responsabilité civile et peut-être condamné à réparer le préjudice qui en résulte (Cass., 3 Civ, 7 février 1990). En pratique, les syndics qualifient cette assemblée « d’ordinaire », par opposition aux assemblées générales « extraordinaires », qui désignent sous cette terminologie, toutes les assemblées convoquées en sus de l’assemblée générale annuelle. Ainsi, une assemblée convoquée à la demande d’un copropriétaire qui souhaite réaliser des travaux personnels touchant les parties communes – si elle intervient en sus de l’assemblée générale annuelle – devient une assemblée « extraordinaire ».


Les assemblées spéciales : cette catégorie d’assemblée spécifique est prévue dans deux cas : celui de la création de charges spéciales par le règlement de la copropriété. L’article 24 al 4  vise le cas où certains copropriétaires seulement soit participent à des dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble, soit à des dépenses d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement. La convocation d’une assemblée spéciale n’est donc justifiée que s’il y a spécialisation des charges, le règlement de la copropriété devant le prévoir expressément (CA Aix-en-Provence, 22 avril 1969).  Le second cas est celui de la création de parties communes spéciales ; toutefois, est encore discuté le fait de savoir si ce sont des assemblées spéciales ou simplement une spécialisation des votes au sein de l’assemblée générale (RD Imm, 1988). Les actes de disposition de parties communes spéciales relèvent de la compétence d’une assemblée dite spéciale, à la majorité de l’article 26. Toutefois, il a été jugé que la décision d’aliéner une partie commune spéciale, relevait de l’assemblée générale et non d’une assemblée spéciale, dans la mesure où elle nécessite la création d’un lot comportant à la fois une quote-part dans les parties communes générales, et une quote-part dans les parties communes spéciales (CA Paris, 23e ch B, 4 sep.2008).


Enfin, il existe des assemblées spéciales résultant de textes spéciaux :


                      –  la création de syndicats secondaires (article 27 al 1) 

                      –    la scission de copropriété (article 28 al 1)

                     –     l’aliénation du droit de surélever (article 35 al 2)

                    –      la reconstruction de l’immeuble (article 38 al 1)


On le voit, une assemblée générale spéciale est un cas bien particulier qui ne saurait être assimilé à l’assemblée communément appelée « extraordinaire ».


Les assemblées “deuxièmes” : ce sont les assemblées prévues par l’article 19 du décret du 17 mars 1967, qui résultent du second vote prévu par l’article 25-1 : si le projet de résolution ne recueille pas au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée est alors convoquée pour statuer à la majorité 24. Son délai de convocation peut être ramené à 8 jours[i]


Le cas des assemblées convoquées pour les travaux d’urgence : il s’agit de l’urgence visée par l’article 37 du décret du 17 mars 1967, qui concerne « les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble » ; c’est encore ici une « assemblée générale » qui est convoquée par le syndic, dans le cadre d’un délai d’urgence[i]

 

 

 

 


[i] Rappel : en cas d’urgence, le délai légal de l’article 9 alinéa 2 de 21 jours n’a plus à être respecté ; aucun délai n’est alors prévu par la loi : l’opportunité de convoquer d’urgence, ainsi que le délai de convocation sont appréciés par le syndic en fonction des circonstances de chaque cas d’espèce. En cas de difficulté à apprécier la notion d’urgence, les tribunaux apprécient souverainement (Cass. 3e  Civ 30 mars 2005).

 

 


[i] A distinguer du délai d’urgence (infra)

 

 

 

 

 

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