Duflot II, le projet ALUR : ce qui concerne les copropriétés

Le projet de loi Duflot II, dit “ALUR” (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) sera voté à l’automne. Plusieurs de ses dispositions concernent les copropriétés.

La lutte contre les copropriétés dégradées

Le texte comprend la prévention du phénomène de dégradation, et le redressement des copropriétés qui sont déjà atteintes.

Côté prévention, les copropriétés à usage complet ou partiel d’habitation devront, entre 2016 et 2018, être immatriculées à un registre national. Ce registre contiendra l’identification du syndicat, son mode de gestion, et présentera les caractéristiques financières et techniques de la copropriété et son bâti. L’information dédiée aux acquéreurs des lots sera renforcée, au stade de l’annonce immobilière et lors de la signature de la promesse de vente.

Il sera interdit au syndic de déroger à l’ouverture d’un compte séparé, et le budget prévisionnel sera obligatoirement établi en concertation avec le conseil syndical. Ses honoraires seront forfaitisés, les prestations particulières devront entrer dans la définition prévue par décret.

Dans le cadre des mutations, un copropriétaire débiteur se verra interdit de se porter acquéreur pour un autre lot. Un aménagement des règles de majorité est aussi prévu, tout comme la simplification de la division des syndicats et gouvernance des ensembles immobiliers complexes (instauration d’une division en volumes).

Côté redressement, la procédure d’alerte prévue par les articles 29-1 A et 29-1 B sera modifiée : les immeubles > 200 lots verront le seuil ramené à 15% des charges impayées (au lieu des 25%). Les frais de rémunération du mandataire ad hoc ne leur seront pas imputables. Ce dernier peut être soit un administrateur judiciaire, soit une personne physique ou morale justifiant d’une expérience ou qualification particulière et remplissant les conditions du décret.

La procédure d’administration provisoire est réformée : le maire et le président de l’établissement public de coopération intercommunale (EPIC) pourront saisir le juge pour faire nomme un administrateur provisoire. L’ordonnance le désignant emportera suspension pour 12 mois (délai pouvant être porté à 30 mois) de l’exigibilité des créances autres que publiques et sociales. Une administration provisoire renforcée peut être instituée quand la situation financière de l’immeuble ne permet pas de réaliser les travaux rendus nécessaires pour la conservation ou la mise en sécurité de l’immeuble, ou la protection des occupants.

 La réforme des professions immobilières

Une obligation de formation continue : cette mesure concernera tous les professionnels, titulaires de la carte professionnelle ou collaborateurs agissant pour le compte du gérant ; son respect conditionnera le renouvellement de la carte professionnelle.

La création d’instances de contrôle : le projet de loi envisage de créer un “Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières“, lequel sera chargé d’élaborer des règles déontologiques de la profession, qu’il soumettra au ministère de la Justice pour adoption par décret. C’est également lui qui veillera au contenu des formations continues obligatoires, aux conditions de leur mise en œuvre, et sera en charge de favoriser le recours aux voies amiables en cas de conflit entre syndic et tiers.

Le texte prévoit, à côté de cette instance nationale, la création de “commissions régionales ou interrégionales de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières“. Ces commissions administratives pourront être saisies par les associations de consommateurs, et pourront prononcer des sanctions disciplinaires.

On le pressent, c’est un véritable bouleversement des professions immobilières qui se dessine, avec la volonté de clarifier et de responsabiliser les professionnels quant à leur mission et leurs rapports avec les copropriétaires. Le projet prévoit enfin que ce soit les chambres de commerce et d’industrie territoriales qui délivrent les cartes professionnelles, en lieu en place des préfectures actuellement.

 

 

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