Conseil syndical : existence et mission

Dans la pratique, on entend souvent que le conseil syndical est un groupe de personnes, forcément copropriétaires, représentant les autres copropriétaires d’une résidence donnée. Or l’identité et le rôle du conseil syndical sont un peu plus complexes et formalistes qu’il n’y parait.

 

Un conseil syndical est-il obligatoire ?

 

Oui, depuis la loi du 31/12/1985, le rédacteur de la proposition de loi ayant par ailleurs mis l’accent sur la « place éminente »  que devrait être la position d’un conseil dans la gestion des copropriétés, en « assurant un dialogue et une information entre l’ensemble des copropriétaires et le syndic, ce qui est le meilleur climat de confiance réciproque » [Rapport Bonnemaison, Commission des lois, doc. AN n°2960 P.16]. Avant, l’assemblée devait décider d’instituer un conseil syndical, comme le prévoyait l’article 21 de la loi du 10/07/1965. Aujourd’hui, l’assemblée ne se prononce plus que sur l’élection des membres du conseil.

L’assemblée peut toutefois décider de ne pas élire de conseil syndical, cette décision devra faire l’objet d’une résolution votée à la majorité de l’article 26, ou supprimer un conseil syndical existant  – (même majorité 26, C.Cass  chambre civile 3ème,  31.01.1996). Ensuite, peut se rencontrer le cas où faute de candidats ou de majorité obtenue, aucun membre n’est élu ; le recours au tribunal est alors possible et pour cette raison, le procès-verbal devra être notifié dans le délai d’un mois à tous les copropriétaires (article 21 al. 8). Dans la pratique, on rencontre quelques immeubles sans conseil, ce sont souvent des immeubles composés de très peu de lots d’habitation. Dans les immeubles de taille importante, la présence d’un conseil syndical est indispensable.

 

 Qui peut être élu au conseil syndical et dans quelles conditions ?

 

Toute personne copropriétaire, mais aussi son conjoint ou assimilé, lequel n’a pas à être copropriétaire du lot (mais il devra alors être en mesure de présenter un mandat express), les représentants légaux ou les associés d’une SCI.  L’élection est en principe individuelle[1] et s’effectue à la majorité de l’article 25. Le syndic – s’il est propriétaire d’un lot – n’y est pas autorisé ( pas plus que ses conjoint ou préposé). Dans le cas où deux conjoints possèdent un seul lot, un seul d’entre eux peut alors se porter candidat[2] ; la question reste ouverte si le couple possède plusieurs lots. Quant au nombre, la loi reste muette, mais dans la pratique, deux membres sont un minimum, et un nombre impair facilite la  prise de décisions.  La présence de suppléants peut-être judicieuse puisque si plus d’un quart des sièges sont vacants le conseil n’est plus régulièrement constitué. L’élection du conseil syndical sans précision de durée est au maximum pour 3 ans ; toutefois, de nouveaux  candidats peuvent se présenter lors des assemblées annuelles. Enfin, un membre du conseil ne donnant pas toute satisfaction peut se voir révoqué pour carence.

 

 

Quel est le rôle du conseil syndical ?

 

La rédaction de l’article 21 alinéa 1 est explicite : « le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion ». Il est donc pourvu de deux missions, l’une de collaboration, l’autre de contrôle. Dans le cadre de sa première mission, le conseil syndical observe, et le syndic agit ; l’un sans l’autre ne peuvent aboutir à un résultat satisfaisant. Textuellement parlant,  le conseil syndical ne peut qu’émettre des avis, soit au syndic, soit auprès de l’assemblée, et ce sur les questions les plus diverses  (« toutes les questions concernant le syndicat » dit le texte). Certaines consultations du conseil sont toutefois obligatoires : il s’agit de celle relative aux marchés et contrats avant tout engagement du syndicat envers ses fournisseurs (article 21 alinéa 2) selon un seuil qu’il appartient à l’assemblée de fixer ; de la consultation pour toutes dépenses urgentes avant que le syndic ne fasse parvenir un appel de provision aux copropriétaires.

La mission de contrôle est plus équivoque, et donne souvent lieu en pratique à certaines interrogations. Tout d’abord, il faut insister sur un contrôle en a postériori des actes de gestion du syndic. Nous vivons une époque dite moderne au sein de laquelle des décisions doivent être prises très rapidement, davantage s’il s’agit de sécurité ou de dommages importants pouvant porter atteinte à l’immeuble. Si l’on prête au conseil un contrôle en amont du syndic – je l’ai rencontré dans certains immeubles – cela signifie que le syndic devient dépendant des directives du conseil syndical, et ne peut agir seul.  Pour mener à bien sa mission de contrôle, l’article 21 alinéa 3 précise que «  le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat ». Cette rédaction souligne le contrôle a posteriori, et à minima, par l’assemblée générale annuelle. Il faut ensuite compter sur le pouvoir de délégation que confère l’assemblée au conseil syndical (article 25 a) pour les décisions qui relèvent de la gestion courante de l’immeuble prévues à l’article 24. Ce dernier est alors doté des attributions d’un mandataire et se doit d’agir dans la stricte limite des pouvoirs qui lui sont confiés (choix d’une entreprise, choix des travaux à réaliser).

 

Enfin, le conseil syndical joue un rôle essentiel de communication vis-à-vis du syndicat, l’informant des actions du syndic, des nouveautés législatives, et des travaux à entreprendre à court ou moyen terme. C’est cette activité qui demeure la plus visible par les copropriétaires, et qui peut donner lieu à de nombreux échos plus ou moins favorables. N’oublions pas le temps passé par les membres bénévoles, lesquels n’obtiennent pas toujours les remerciements espérés à hauteur de leur investissement.

  

 

L’élection d’un président est-elle obligatoire ? 

 

La loi demeure muette sur l’organisation interne du conseil syndical, l’article 22 du décret de 1967 se bornant à préciser que les règles de fonctionnement et d’organisation sont fixées, soit par l’assemblée[3], soit par le RCP. C’est l’article 21 alinéa 7 qui prévoit l’élection du président par les membres du conseil ;  toutefois aucune sanction n’est prévue en cas d’inexistence, ce n’est donc pas une fonction obligatoire. Elle représente cependant en pratique une grande utilité : c’est en effet le président, dans le cas où  l’assemblée n’est pas convoquée dans les délais par le syndic, qui a possibilité de la convoquer[4] lui-même, après mise en demeure demeurée infructueuse pendant plus de 8 jours (article 8, décret 17/03/1967) ; c’est encore  lui qui peut s’adresser au TGI pour obtenir la désignation d’un syndic ou administrateur, en cas de vacance du syndic existant. Enfin, le président peut, après un changement de syndic, demander au TGI en référé la remise des documents et de la trésorerie sous astreinte.

 

En pratique toujours, l’existence d’un président est bien pratique pour le syndic qui connait son interlocuteur privilégié, notamment en cas d’urgence (dans le cas contraire, le syndic doit joindre chacun des conseillers avant de valider par exemple un marché, ce qui peut retarder considérablement la prise de décisions).

 

 

Quelle est la responsabilité des membres d’un conseil syndical ? 

 

Le conseil syndical n’étant pas doté de la personnalité morale, il ne peut être rendu responsable d’aucune action.  Ce sont donc ses membres, dans le cadre de leurs opérations, qui peuvent voir leur responsabilité individuelle mise en cause devant la juridiction compétente. Tout d’abord vis-à-vis du syndicat, si le conseil accomplit mal sa mission ; cependant, elle sera appréciée en tenant compte du caractère bénévole de l’acte, c’est-à-dire du mandat gratuit (article 1992 alinéa 2 du Code civil). Ensuite, vis-à-vis des copropriétaires, elle peut être alors délictuelle[5].

 

Depuis quelques années, se développent des assurances en responsabilité civile pour prévenir les risques liés à l’exercice de leur fonction par les membres des conseils syndicaux, suite à la recommandation 13ème de la Commission relative à la copropriété. Cette dernière a été récemment modifiée et propose « que la responsabilité de chacun des membres du conseil syndical soit couverte par une assurance souscrite aux frais du syndicat », incluant la police d’assurance de l’immeuble.En pratique cependant, il faut avouer que la mise en responsabilité des membres est rarissime.  

 

 

 

 

 


[1] La CA de Paris a en effet jugé qu’aucune disposition règlementaire n’interdit l’élection en bloc de conseillers dès lors que le nombre de candidats est égal au nombre de sièges à pourvoir et qu’aucun copropriétaire n’a demandé qu’il soit procédé à une élection individuelle – CA Paris, Chambre G. 1ère, 7/05/2003.

[2] Réponse ministérielle du 9/11/2004, JOAN Q, P.8881, n°34796

[3] A la majorité de l’article 24.

[4] A défaut, la convocation peut être demandée par plusieurs membres du syndicat qui représentent plus d’un quart des voix, sauf dispositions autre du RCP ; si le syndic refuse d’obtempérer, il faut alors utiliser l’article 50 du décret de 1967 qui prévoit que « le président du TGI statuant en référé peut habiliter tout copropriétaire ou mandataire de justice à l’effet de convoquer une assemblée générale ».

[5] « S’ils ont agi en connaissance de cause dans un intérêt contraire à celui de la copropriété » CA Paris, chambre 2 »ème A, 4/10/2000).

1 Comment

  1. bonjour,

    Votre article sur le rôle du conseil est très bien fait.
    Cependant, je ne suis pas tout à fait d’accord avec vous sur un fait.
    Le président du conseil syndical est une fonction obligatoire même si en effet aucune sanction n’est prévu.
    c’est dans ce cas, le tribunal qui doit élire d’office le président parmi les membres du conseil syndical.

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