Acheter en copropriété, mode d’emploi

Taux d’intérêt historiquement bas, stagnation des prix, c’est peut-être le moment pour vous d’acheter un bien immobilier, résidence principale ou secondaire. Un homme averti en valant deux, rien de tel ici qu’un rappel des règles élémentaires en matière d’acquisition d’un bien immobilier.

Comment devez-vous procéder pour faire acquisition ?

La proposition d’une offre d’achat : vous avez finalement trouvé le bien qui vous correspond, à un prix qui vous semble raisonnable, vous devez vous positionner rapidement pour ne pas perdre le bien convoité.  En 2013, le montant des taux d’intérêts des prêts immobiliers historiquement bas couplé à une pénurie de logements conduit à une reprise timide des transactions (+ 6% au dernier trimestre 2012) qui restent toutefois bien inférieures aux années précédentes (-20% en comparaison des années écoulées de 1997 à 2009). En outre, les négociateurs immobiliers constatent une surévaluation du prix des biens de l’ordre de 5 à 20 %.

Tout d’abord, vous devrez proposer à l’agence immobilière une offre d’achat, qui n’a pour seul but que de vous positionner vis-à-vis du vendeur comme acquéreur potentiel. Si cette offre est faite au prix de vente, vous devez être retenu (sauf cas rarissime d’une offre concomitante supérieure d’un acquéreur concurrent). Si votre offre est inférieure, c’est au vendeur de décider et de vous répondre favorablement ou non. L’offre d’achat est assortie d’un délai maximal – obligeant le vendeur à se positionner vis-à-vis de vous sous un délai défini – et d’éventuelles clauses suspensives, celles prévues par la loi Scrivener[1]. Attention, cette offre n’a pas de valeur juridique en tant que telle; toutefois, elle vous engage théoriquement vis-à-vis du vendeur à vous présenter au rendez-vous du compromis de vente (libre à vous de vous rétracter ensuite).

La signature d’un compromis de vente : votre offre a été retenue, il est temps d’officialiser la négociation devant notaire, ou par acte sous-seing privé en présence de l’agent immobilier (cette solution est toutefois déconseillée, afin d’être certain que le respect du formalisme soit appliqué). La rédaction du compromis de vente est un contrat synallagmatique, lequel va engager l’une et l’autre partie : ce contrat comportera signature des deux parties et des deux notaires (un seul peut toutefois être choisi). Le compromis de vente comportera : l’identification du bien vendu, son prix, ses accessoires, et les délais de réalisation de la vente.

 L’achat en copropriété

Vous achetez dans une grande ville, dans une agglomération, il est alors fort probable que votre bien soit un lot en copropriété. De nombreux pavillons sont aussi placés sous le régime de la copropriété, notamment dans les banlieues de grande ville. Cela signifie d’une part, que votre achat va porter sur des parties privatives (votre appartement, cave et parking..), et sur des parties communes, pour lesquelles vous détiendrez des parts indivises, exprimées en tantièmes. Lors de la signature du compromis de vente, des documents vous seront remis, regroupés dans un dossier appelé « dossier de diagnostic technique ». Ce dossier comprend le DPE (diagnostic de performance énergétique), le constat de risque d’exposition au plomb, l’état d’amiante, l’état de l’installation intérieure de l’électricité, l’état de l’installation de gaz, l’état de l’installation d’assainissement non collectif pour les biens non raccordés au tout à l’égout, l’état parasitaire relatif aux termites, enfin l’état des risques naturels et technologiques pour les immeubles concernés. Vous seront aussi remis les trois derniers procès-verbaux d’assemblées générale et copie du règlement de la Copropriété. 

Les procès-verbaux d’assemblée sont des documents très utiles : ils vont vous permettre de connaitre des informations pouvant s’avérer cruciales dans le choix de votre bien. Parmi elles, le budget annuel de l’immeuble, les travaux à venir, les procédures en cours,  enfin le nombre de copropriétaires, le nom du syndic et les dossiers courants en cours.

1° Le budget annuel : ce budget, associé à vos futurs tantièmes va vous permettre de connaitre le montant de vos charges prévisionnelles. Il vous suffit de prendre la clef des charges générales, codifiée en général sur 10000 ou 100000, et de multiplier le budget annuel par vos tantièmes.

Ex : votre lot vaut 203/10.000èmes, le budget adopté par l’assemblée pour l’année à venir est de 60000 €, votre quote-part annuelle est donc de : 203(60.000/10.000) = 1218€

A ce budget courant prévisionnel, vous devez ajouter votre quote-part des éventuels travaux votés, et des procédures restant à engager, en appliquant  le même mécanisme de calcul et en tenant compte des clefs applicables (certains travaux votés pour un bâtiment seront comptabilisés sur la clef de ce bâtiment, et non celle des charges générales).

 2° Les travaux décidés par l’assemblée : le vendeur qui était propriétaire au jour de l’assemblée qui a voté favorablement  les travaux (même si lui-même a voté expressément contre..) est engagé financièrement vis-à-vis du syndicat, les travaux sont donc à sa charge. Il en va autrement si votre acquisition s’effectue à une date antérieure ou concomitante à la réunion des copropriétaires ; dans ce cas, le vendeur vous aura donné mandat pour le représenter, et c’est vous qui serez redevable vis-à-vis du Syndicat de toutes les résolutions votées entrainant des dépenses financières.   Soyez vigilant et n’hésitez pas à vous faire préciser quels sont les travaux ayant été réalisés et ceux qui viendront ; distinguez surtout les travaux obligatoires et couteux (mise en conformité des ascenseurs, réfection d’une toiture, ravalement..) des autres travaux moins importants ou pouvant être repoussés dans le temps. Il n’est pas rare depuis quelques années de voir des primo-accédants investir dans un bien immobilier couteux (et y placer toutes leurs économies) et devoir faire face à des charges trop élevées par rapport à leur pouvoir d’achat. Cette erreur se traduit par la revente du bien, et parfois, par des procédures de recouvrement forcé qui leur occasionnent un véritable préjudice.  

Voici un petit mémento sur le budget que vous devrez calculer avant de vous engager :

  • Budget annuel voté  (Charges générales, et charges particulières ou individuelles)

  • Travaux engagés/ budgétisés

  • Procédures engagées / échéance (1 an ou plus..)

  • Travaux d’entretien à prévoir (si hors budget)

  • Taxe d’habitation / Taxe foncière (ces documents vous sont remis par l’agence ou le vendeur)

  • Charges personnelles liées au bien  (contrat EDF, consommation combustible d’une chaudière individuelle au gaz ect..)

  • Enfin, le coût du crédit mensuel validé par votre établissement bancaire (offre de crédit)

Additionner l’ensemble de ces charges et les comptabiliser mensuellement vous donnera une idée de ce que l’acquisition de votre futur bien vous coutera réellement.

3° Les procédures en cours : point épineux de nombreux dossiers d’immeubles, si les procédures contre les tiers (copropriété mitoyenne, promoteur..) sont encore assez rares, celles contre les débiteurs du syndicat sont beaucoup plus fréquentes. Il n’est pas rare, avant que la procédure n’ait abouti (ce qui en région parisienne, peut prendre plusieurs années au vu de l’engorgement actuel des tribunaux de 1ère et seconde instance), que le syndic soit obligé, pour palier à l’indélicatesse des mauvais payeurs, d’appeler des provisions supplémentaires aux autres copropriétaires. Bien que la loi dispose du  principe d’indépendance des copropriétaires vis-à-vis de leurs charges (art. 10 de la Loi du 10/07/1965[2]), rappelons que lorsque vous entrez en « copropriété », vous êtes propriétaire solidaire vis à vis du budget de fonctionnement du syndicat, et donc redevable d’une contribution monétaire en lieu et place de ceux qui ne paient pas leurs charges. Cet effort est souvent mal perçu, il faut envisager ce risque pour tout achat en copropriété. Lors du terme de la procédure, vous serez remboursé de vos apports antérieurs, à condition toutefois que le bien n’ait pas perdu de sa valeur (vente aux enchères, préemption de la municipalité..).

4° Le Règlement de Copropriété : règlement intérieur de l’immeuble, le RCP en principe préexiste au Syndicat de copropriété lui-même. Il fixe la destination des parties communes et des parties privatives, ainsi que les règles d’administration[3]. Il identifie les lots et précise leurs tantièmes. Véritable bible de la copropriété, vous y référer vous permettra de connaitre les conditions d’usage de votre futur terrasse ou cour privative, la possibilité d’exercer une profession libérale ou une activité musicale ect.. Il faut absolument vous y reporter avant votre projet d’acquisition, et après, pour toute interrogation sur l’usage de vos lots.

Le nombre des copropriétaires : une résidence au nombre de copropriétaires élevé sera moins couteuse en charges qu’une petite résidence. Cet argument est toutefois à modérer : en effet, dans les grandes résidences, les dépenses peuvent être aussi plus nombreuses : contrat d’entretien des jardins, présence d’un gardien, travaux d’entretien courant plus fréquents.. Attention à vérifier aussi la liste des contrats que comporte la résidence, ils peuvent être nombreux, et certains inutiles. Le Conseil syndical de l’immeuble s’efforcera de les mettre en concurrence.

Le carnet d’entretien : ce document peut être demandé au syndic lors de l’édition de l’état daté, document comportant les informations relatives au lot convoité et à son vendeur. Il comporte les décisions d’assemblées importantes, les gros travaux déjà réalisés et ceux à venir, les procédures en cours, et toute information pouvant être utile à l’acheteur. Rappelons que ce document a été prévu spécifiquement par le législateur pour donner une information claire et précise aux acquéreurs. C’est un document public.

Vous êtes maintenant fin prêt à acquérir votre futur bien. Pour toutes questions d’ordre juridiques, c’est auprès de votre notaire que vous devrez vous renseigner : bon achat !

[1] Loi Scrivener, n°78-22 du 10 janvier 1978, relative à la protection des consommateurs.
[2] Article 10, Loi du 10/07/1965 : « chacun participe [aux charges] dans la mesure de l’utilité que les services collectifs ou éléments d’équipement commun présentent à l’égard de son lot, ou de la quote-part des parties communes comprises dans son lot »  
[3] Article 8, Loi du 10/07/1965.

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