La solution AIRBNB

Airbnb, la plate-forme de location entre particuliers,  finalisait une nouvelle levée de fonds de 1 milliard de dollars en mars 2017…

Le succès est bien présent, le phénomène a connu une ampleur dont nul ne pouvait se douter voilà encore quelques années. La société AIRBNB atteint une valorisation de 31 milliards de dollars. La plate-forme comptabilise 3 millions de logements inscrit, répartis dans 65 000 villes, à travers plus de 190 pays. Elle revendique 150 millions d’utilisateurs.

La France est le premier marché de la plate-forme après les États-Unis. Paris, ville romantique, recense 65 216 logements, devant Londres, Rome et Barcelone. Les avantages de ce nouveau genre de location ne manquent pas : souplesse contractuelle, clientèle de passage peu exigeante, attrait du gain pécuniaire. Il est tentant pour ceux qui s’expatrient plusieurs mois par an de recourir à ce système de location et d’arrondir ainsi leurs fins de mois.

Pourtant, dans les immeubles en copropriété, ces nouveaux locataires ne sont pas vus d’un bon œil : nuisances fréquentes dans les immeubles, sonores, non respect des parties communes, le tourisme a finalement ses inconvénients et ne fait pas bon ménage avec les usages de la vie entre voisins. Ce type de location étant nouveau, il n’est pas possible de s’appuyer sur le règlement de copropriété afin d’évoquer une possible contradiction avec le caractère de standing… la faille existe, et de plus en plus de Conseils syndicaux demandent conseil au syndic pour venir à bout du phénomène. Si toutefois le règlement interdit ce type de location, alors le syndic peut engager une action en justice contre le bailleur indélicat, y compris en matière de nuisances.

Un angle d’attaque semble se mettre en place, via la protection du domaine hôtelier. La plate-forme AIRBNB casse en effet les prix puisque la solution d’hébergement locative chez le particulier est très éloignée du prix du marché classique : un charmant deux pièces placé au pied de la butte Montmartre  se loue en moyenne 70€ la nuitée, contre 150€ la nuit pour un hôtel de moyenne catégorie. La plateforme Airbnb a toutefois mis en place depuis 2016 la collecte de la taxe de séjour dans 19 villes, permettant ainsi de récolter 7,3 millions d’euros l’an dernier.

Des mesures se profilent : à New York, la législation locale interdit à un propriétaire de louer son logement pour une durée inférieure à 30 jours, sauf s’il y réside en même temps que les voyageurs. Pour faire respecter cette disposition, les autorités prévoient une amende de 1000 dollars en cas de non-respect, et jusqu’à 5000 puis 7500 dollars en cas de récidive. A San Francisco, ville natale d’Airbnb, la location de courte durée entre particuliers est autorisée mais assortie de conditions strictes : limitation à 90 jours par an pour les logements entiers et obligation pour les propriétaires loueurs de collecter une taxe.

A Barcelone, les services municipaux ont détecté 316 cas de « double-fraude », sur près de 3 000 locations sans licence. La double-fraude consiste à louer un appartement sur le long terme par la voie commerciale pour ensuite le sous-louer à des touristes pendant quelques jours à travers une plateforme de type Airbnb”. Cette double fraude (la sous-location et la location saisonnière sans licence)  représentent entre 10 et 15 % des locations illégales.

Petit rappel législatif : tout d’abord, il faut savoir que les résidences principales peuvent être louées jusqu’à quatre mois en toute légalité, soit 120 jours. La difficulté réside essentiellement chez les propriétaires de résidences secondaires. En effet,« lorsque le logement n’est pas la résidence principale, toute location de courte durée d’un ­local à usage d’habitation est considérée comme une activité commerciale et nécessite une autorisation de changement d’usage avec compensation ».

Qu’est ce que la compensation ?Il s’agit de transformer en logement des bureaux ou des commerces situés dans le même arrondissement.La surface compensée doit être au moins égale aux mètres carrés d’habitation supprimés, voire deux fois supérieure dans les arrondissements du centre de la capitale, qui ont été classés « secteurs de compensation renforcés ». Il n’est pas ­nécessaire que les dits locaux appartiennent au bailleur : il peut s’agir de locaux détenus par un tiers qui cède au bailleur cette possibilité à titre onéreux ou gratuit. Deux sociétés, par ailleurs méconnues du grand public, se sont spécialisées dans l’achat et la vente de ces titres de compensation, plus fréquemment appelés « droits de commercialité »  : Samaf-Sedi et Soveico (1)

En moyenne, un particulier met six à huit mois pour obtenir les droits dont il a besoin. Une fois signé le titre de compensation, il peut alors déposer sa demande d’autorisation de changement d’usage auprès du bureau de la protection des locaux d’habitation, à la Direction du logement et de l’habitat de la Mairie de Paris. Le délai de réponse est d’environ deux mois.

 (1) Source : Le monde, février 2016.

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