Crise économique, crise immobilière ?

Le secteur de la vente des biens immobiliers connait un vrai ralentissement depuis plusieurs mois ; les ventes dans l’ancien s’amoindrissent, tandis que l’acquisition des programmes de constructions neuves stagne considérablement.

La faute ? La fin du dispositif Scellier, les dernières interrogations autour du Duflot, la perte des perspectives des gains en capital, et bien entendu la baisse du pouvoir d’achat peuvent expliquer le passage à vide du marché du neuf. Ainsi, le prix des studios neufs a chuté de – 12,5% sur six mois[1], il faut compter actuellement 308.000 € contre 352.000 €. Toute période de ralentissement économique se manifeste chez les consommateurs par un repli et un désintéressement vis-à-vis des investissements, notamment immobiliers. Les résultats détaillés des comptes nationaux trimestriels du 4e trimestre 2012, rendus publics mercredi 27 mars par l’Insee, confirment la contraction du produit intérieur brut (PIB) en volume en fin d’année (- 0,3 %) et sa stagnation en 2012. Mais surtout, ils font état d’une baisse historique du pouvoir d’achat des ménages (- 0,4 % sur l’année), logique eu égard à la hausse continue du chômage depuis bientôt deux ans. Au quatrième trimestre 2012, le pouvoir d’achat a même baissé de 0,8 % après avoir stagné pendant l’été. Mesuré par unité de consommation, ce qui permet de le ramener à un niveau individuel, il se replie de 1 % en 2012. La masse salariale et les prestations sociales ayant continué à progresser, l’Insee explique la baisse du pouvoir d’achat des ménages par la forte hausse des impôts : + 10 % en 2012, après + 6,6 % en 2011, du fait de la poursuite du redressement des finances publiques [NDR : source : Le Monde]. Les chiffres en baisse dans les constructions neuves sont toutefois à relativiser en région parisienne : certaines villes continuent d’être couteuses, une trentaine de communes présentent toujours une hausse légère de leurs prix.

Le niveau des ventes des logements anciens en 2013 devrait continuer à chuter. Un recul de 7% – dont 4,5% à Paris – est attendu pour le mois de Mai (projection des Notaires). En 2012, environ 650.000 biens se sont vendus, ce qui constitue une baisse de 25% par rapport à l’année 2011. Au début des années 90, les transactions concernaient autour des 500.000 biens/an. Bien que les prix des prêts immobiliers soient au plus bas (taux les plus bas depuis 1945, 3,23% en moyenne en décembre 2012 pour une durée de 208 mois), les vendeurs ne baissent pas leurs prétentions, bien conscients aussi de la pénurie des logements sur le marché. La chute des transactions risque d’entrainer par ricochet une nouvelle baisse des effectifs des salariés sur le marché (négociateurs immobiliers). Question prix, après plusieurs années de flambée, le prix moyen d’une acquisition (202.138 euros) n’a baissé que de 1,6%, par rapport à 2011, pour les appartements et de 1,5% pour les maisons, selon les chiffres de Century 21. Seules exceptions: Paris où les prix continuent de battre des records (+1,5% à 8.518 euros/m2) et Provence-Alpes-Côte d’Azur (+1,9% à 3.650 euros/m2). On s’attend à une baisse des prix du marché, corollaire de ce ralentissement ; sauf si les vendeurs peuvent attendre, le marché risque alors de ne connaitre que les ventes « forcées » (conséquences aux divorces, mutations professionnelles ect..), ce qui bousculerait encore le marché.

Les professionnels craignent aussi aujourd’hui une éventuelle hausse des taux d’intérêt, qui pourrait accroître le ralentissement : « une augmentation de 1% du taux d’intérêt entraîne une diminution de 7% du pouvoir d’achat des emprunteurs », souligne Bernard Cadeau, le président du réseau Orpi. En raison des expatriations qui augmentent des français pour l’étranger (Suisse, Belgique, Maroc, Canada, Israël, Etats-Unis et Grande-Bretagne, source : agence Barnes), c’est le marché des biens de luxe qui se porte aujourd’hui le mieux (> 25.000€/m²).

Autre solution, une baisse radicale des prix, qui permettrait de relancer le marché : 30% comme dans les années 1990, voire plus : « Peut-être même 40% sur les cinq prochaines années » annonce Jean-François Filliatre, rédacteur en chef de Mieux Vivre Votre Argent. Rien de certain toutefois, une longue « pause » pourrait tout aussi bien être envisagée, le temps que l’activité économique française soit relancée.

Combien coût l’acquisition d’un logement dans l’ancien ?

(Ex d’acquisition d’un bien d’une valeur de 200 K€)

  • Prix d’achat du logement : 200 K€
  • Frais de notaire : (environ 7%) soit 14000 €
  • Frais d’agence : de 4 à 8% soit entre 8000 et 16000 €
  • Intérêt d’un prêt de 200 k€ à 3,3% sur 25 ans : 94 000 €[2]
  • Assurance du prêt : 20 000 €
  • Frais de garantie du prêt : 1400 €
  • Frais de dossier : 800 €


Maj : 30/04/13

 

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