Les majorités 25 et 25-1

Un rapide focus sur l’application de l’article 25, c’est-à-dire l’article qui requiert la « majorité absolue ».

L’article 25

Il s’agit ici de l’obligation d’obtenir, pour une résolution d’assemblée, la majorité absolue de l’ensemble des membres du syndicat des copropriétaires. Si le syndicat comporte 1000e, il faut donc au moins 501e votes favorables.  Si le syndicat en totalise 998e, il en faut 500.

Toutefois, on s’en doute, cette majorité rend compliquée l’adoption des résolutions, beaucoup d’assemblées générales connaissant un fort taux d’absentéisme.  Le législateur a donc prévu une solution de secours, en instituant l’article 25-1 (par la loi SRU du 13/12/2000 – article 81-5).

L’article 25-1 

L’article 25-1 dispose que : « si le projet a recueilli au moins le 1/3 des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ». Cela signifie que le syndic, après rejet de la résolution à la majorité 25, si au moins le tiers des voix est favorable, peut proposer qu’un second vote à la majorité de l’article 24 soit effectué : l’assemblée statue sur le passage à un second vote, et si elle est favorable, l’assemblée vote cette fois à la majorité de l’article 24 (soit trois votes en définitive).

En cas de non obtention du tiers favorable toutefois, une nouvelle assemblée doit être convoquée dans un délai maximal de trois mois, pour statuer à la majorité de l’article 24.

Pour mémoire, les travaux ou décisions qui peuvent relever de l’article 25-1 (avec mécanisme d’applicabilité de l’article 24) sont :

a) toute délégation de pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article 24
b) les travaux de propriétaires qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble
c) la désignation ou révocation du syndic ou des membres du conseil syndical
d) les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ce actes résultent d’obligations légales ou règlementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté
e) la modification de la répartition des charges visées à l’art. 10 al.1 rendue nécessaire par un changement d’usage d’une ou plusieurs parties privatives
f) les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre (sauf ceux de l’art.24)
g) la suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène
h) l’installation d’une station radioélectrique nécessaire au déploiement d’un réseau ouvert au public ou l’installation ou modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble, dès lors qu’elles portent sur des parties communes
i) l’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationales de pénétrer dans les parties communes
j) l’installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules hybrides ou électriques, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules.
k) l’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires
l) l’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage
m) L’autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l’article L.126-1-1 du code de a construction et de l’habitation

Les exceptions à l’article 25-1

Deux exceptions existent, et ne peuvent faire l’objet du mécanisme de l’article 25-1 : les articles 25-n et 25-o, lesquels ne peuvent être décidés qu’à la seule majorité de l’article 25 :

  • Article 25 – n « l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration »
  • Article 25 – o « la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation »

 

Cas pratiques :

– le syndicat totalise 10000/10000 et 600 copropriétaires sont présents ou représentés : il faut au minimum 501 millièmes favorables (il faut décompter les votes contre et les abstentions).

– le syndicat totalise 10000/10000 et 334 copropriétaires sont présents ou représentés : il faut nécessairement passer à un vote à la majorité de l’article 24 en seconde lecture (art. 25-1) à condition que les 334 soient favorables à la résolution (donc l’unanimité des présents ou représentés).

– le syndicat totalise 10000/10000 et 301 copropriétaires sont présents ou représentés : il est nécessaire de procéder à la convocation d’une deuxième assemblée, le tiers requis n’étant pas présent ou représenté.

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1 Comment

  1. Je me permettrai d’affiner cette étude ; pour cela rien de mieux que de « démarrer » à l’origine.

    Si l’on se remémore la première lecture faite à l’Assemblée Nationale (http://archives.assemblee-nationale.fr/2/cri/1964-1965-ordinaire2/009.pdf), le 22 avril 1965 (page 871), l’article 19 (page 832), devenu l’article 24, « débutait » ainsi : « Sont prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : » ; et se « terminait » de la sorte : « À défaut de décision prise dans les conditions prévues au présent article, une nouvelle assemblée générale statue dans les conditions prévues à l’article 18. » ; comme pour l’article 20, devenu l’article 26, il fallait un « quorum » pour qu’il puisse y avoir décision (adoption ou rejet), mais, dans le cas contraire, le dernier alinéa donnait la possibilité, lors d’une assemblée générale ultérieure de décider aux conditions de l’article 18, devenu l’article 24.

    C’est pour cette raison (possibilité d’abaisser les règles de majorité à cause de l’absentéisme) que le Gouvernement a présenté, pour modifier le premier alinéa, un amendement (de principe) ainsi rédigé: « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : » ; il ne faut pas confondre « adopter » et « décider » car l’on peut décider d’adopter ou de ne pas adopter (rejeter).

    Donc le dernier alinéa (« passerelle de majorité ») ne pouvait s’appliquer que si l’assemblée générale n’avait pas la possibilité d’adopter faute de présents et représentés (absentéisme). C’est ce qu’a « confirmé » la Cour de cassation dans son arrêt du 17 décembre 1997 (pourvoi n° 96-13177) ; lors d’une assemblée générale réunissant 7 017 voix sur 10 000 (possibilité d’adopter aux conditions de l’article 25) la résolution avait recueilli 977 voix favorables alors que le seuil majoritaire était de 5001 voix. Sous prétexte que les voix « contre » n’atteignaient pas elles aussi ce seuil, sans doute à cause des abstentions, qu’ « il n’avait pu y avoir ni décision d’approbation, ni décision de rejet prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires ».

    La Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel en rappelant que l’autorisation avait été refusée à cause d’un manque de voix favorables (pour) alors que le nombre de présents et représentés permettait d’adopter la résolution ; la Cour d’appel n’avait tenu compte que des voix exprimées (pour et contre) occultant les défaillants et les abstentionnistes alors que les conditions de l’article 25, contrairement à celles de l’article 24, en tiennent compte : au départ l’on ne retient que les voix des présents et représentés, qui sont présumées être « pour » (les absents ne participant pas au vote sont considérés comme n’étant pas « pour ») puis l’on demande qui est « contre » (voix qui ne sont pas « pour ») que l’on retranche de celles des présents et représentés ; puis l’on fait de même pour les abstentions. Au final, suite à ces soustractions, l’on obtient les voix « pour » et c’est uniquement ces dernières qui seront prisent en considération pour savoir si la résolution est adoptée (supérieures ou égales à la majorité absolue) ou rejetée (inférieures à la majorité absolue). Donc ce sont bien les voix « pour » qui sont seules prisent en compte pour savoir si une résolution a été adoptée ou rejetée !

    Antérieurement à la loi SRU, lorsque l’on ne pouvait pas décider, faute de quorum, aux conditions de l’article 25, l’on « reportait » la prise de décision, lors d’une assemblée générale ultérieure, aux conditions de l’article 24. Postérieurement à la loi SRU, le dernier alinéa a été supprimé et « remplacé » par l’article 25-1 : « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. »
    « Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24. »
    Le plus simple est de prendre un exemple : Soit un total de 1000 voix pour le syndicat ; majorité absolue 501 voix :

    1er cas : Présents et représentés > à 500 voix, après soustraction des « contre » et de abstentions si l’on obtient plus de 500 voix « pour » : adoption ! … dans le cas contraire : rejet !

    2ème cas : Présents et représentés <= à 500 voix, impossibilité d’adopter, donc de décider ; l’on vote quand même (sans prise de décision) pour savoir dans quelles conditions l’on doit appliquer l’article 25-1 ; si l’on obtient 2/3 de voix favorables (334), du total de celles du syndicat, l’on peut procéder directement à un vote aux conditions de l’article 24, dans le cas contraire une nouvelle assemblée générale pourra décider aux conditions de l’article 24, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois.

    L’on remarquera que : 500 – 334 = 166 ; soit, lorsque le quorum n’est pas atteint, que le tiers favo-rable (minimum) du total des voix du syndicat, représente les 2/3 (minimum) des présents et représentés soit une « forte majorité ».

    Se pose le problème de l’impossibilité d’obtenir ce 1/3 (334 voix), que faut-il faire : voter inutilement pour « savoir » qu’il faudra convoquer un assemblée générale ultérieure, ou bien ne pas voter inutilement et convoquer « directement » une assemblée générale ultérieure ?

    Pour conclure je citerais ces attendus de deux arrêts de la Cour de cassation :

    Arrêt du 24 avril 2013 (pourvoi n° 12-13330) : « Mais attendu que la cour d'appel, qui a retenu qu'après l'élection de cinq des huit candidats qui avaient obtenu la majorité de l'article 25 C de la loi du 10 juillet 1965, un second scrutin ne s'imposait pas à l'assemblée générale pour les trois autres candidats, n'était pas tenue de s'expliquer sur les conditions de mise en œuvre de l'article 25-1 de ladite loi ; » : Les « trois autres candidats » n’ont pas été élus par manque (insuffisance) de voix favorables et non pas à cause de l’impossibilité de les recueillir.

    Arrêt du 12 mai 2016 (pourvoi n° 15-15140) de la Cour de cassation : « Attendu, selon ces textes, que, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires et que le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix, une nouvelle assemblée générale peut statuer à la majorité prévue à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 30 décembre 2014), que, l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Portes du Soleil du 31 mars 2011 n'ayant pas voté le projet de résolution relatif à la désignation du syndic en raison de l'insuffisance de copropriétaires présents, une seconde assem-blée générale, convoquée le 27 juin 2011 en application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, a adopté une résolution désignant le syndic et approuvant les conditions de son contrat ; que M. X… a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette décision. » ; la Cour de cassation rappelle qu’une seconde assemblée générale avait été convoquée parce que lors de la première le nombre de voix des présents (et représentés) n’avait pas atteint le « quorum » pour pouvoir décider aux conditions de l’article 25.

    Pour être le plus complet possible je vous invite à « voir ou revoir » la première lecture au Sénat (http://www.senat.fr/comptes-rendus-seances/5eme/pdf/1965/06/s19650608_0499_0538.pdf) et la deuxième lecture à l’assemblée Nationale (http://archives.assemblee-nationale.fr/2/cri/1964-1965-ordinaire2/051.pdf).

    Cdt.

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