Contester les charges de copropriété : quand agir ?

JURISPRUDENCE – 2013

Voici la décision de la Cour d’appel de Paris, du 12 juin 2013, Aff. n° 11/17470 :

En l’espèce, une assemblée générale avait approuvé les comptes annuels d’un immeuble, comprenant notamment des dépenses pour travaux de ravalement d’une cage d’escalier.

Un copropriétaire avait refusé de régler sa quote-part pour les travaux susvisés au motif que ces derniers n’avaient pas été réalisés, que la cage d’escalier était d’aspect dégradé et souffrait même d’un défaut d’entretien manifeste.

La Cour d’appel rappelle dans sa décision, qu’un copropriétaire qui n’a pas contesté les résolutions approuvant les comptes dans le délai de l’article 42 de la loi du 10/07/1965, ne peut refuser ensuite de payer sa quote-part pour les dépenses afférentes à ses lots.

Pour mémoire, l’article 42 prévoit un délai d’action : – un délai de prescription de 10 ans pour toutes les actions « personnelles » nées de l’application de la loi du 10/07/1965, entre les copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat.  A contrario, les actions « réelles » se prescrivent par un délai de 30 ans  – et un délai pour agir de 2 mois à compter la notification des décisions au copropriétaire concerné par le syndic (le délai court à partir du lendemain de la notification de la décision de l’assemblée, si la notification a été régulière – c’est à dire conforme aux dispositions des articles 18 et 64 du décret du 17 mars 1967 ). Au délai de ce délai, il n’est plus possible d’agir, et la décision est devenue exécutable. Si la notification n’a pas été régulière, le délai de recours devient celui de droit commun : 10 ans. Le demandeur devra bien sur apporter la charge de la preuve de l’irrégularité de la notification pour être recevable à agir.

L’action du copropriétaire est-elle suspensive de l’application de la résolution contestée ?

Sauf cas d’urgence, l’exécution des décisions aux majorités 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai des 2 mois (Loi du 31/12/1985). Le texte n’étant pas plus précis, il est d’usage d’écarter l’effet suspensif pour les décisions relevant des articles 24, 25b, et les travaux obligatoires de l’article 25. C’est le juge des référés qui sera souverain pour l’appréciation du caractère de l’urgence.

Attention : en cas d’action dilatoire ou abusive, le copropriétaire débouté s’expose à devoir indemniser le syndicat pour le préjudice causé ou le surcoût, et concernant les travaux visés à l’article 26 c (améliorations), à une amende civile de 150 à 3000 euros.

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