Troubles du voisinage : définition

Qu’est-ce qu’un trouble du voisinage ?

 

Les troubles du voisinage sont fréquents, d’autant plus dans les grandes agglomérations et dans les copropriétés mal isolées (et il en existe beaucoup !) où les bruits se propagent rapidement entre appartements.

Déjà sous l’Antiquité, on sait que les activités insalubres étaient exilées de la ville Athènes. Dans sa fable « le savetier et le financier », La Fontaine fut inspiré dit-on par un d’un arrêt du Parlement d’Aix-en-Provence qui avait connu la plainte d’un avocat troublé dans son travail par les chansons de son voisin ouvrier cardeur[i]. Dès la fin du 18ème siècle, la jurisprudence s’affirme : en 1808, deux décisions de la Cour de Metz jugeaient « qu’il est permis à chacun de disposer de sa propriété comme il lui plait, mais cependant sans nuire à autrui ». Puis la Cour de cassation jugea dans un arrêt de 1838 que « si un canal creusé de main d’homme donne lieu à des infiltrations causant un préjudice aux propriétés voisines, le propriétaire peut être condamné à faire cesser ces infiltrations alors que celles-ci ne se sont répandues chez les victimes qu’à le suite de l’ouverture d’une fosse opérée par l’une d’elles »[ii]. L’assise était posée, et la jurisprudence devint constante[iii].

 

Aujourd’hui, la notion de « trouble » sous-entend la référence à un voisinage « normal » ; sur la notion de trouble anormal, la doctrine et la jurisprudence s’accordent pour désigner ainsi le dommage que les voisins n’ont pas l’habitude de subir dans telle région et à telle époque [iv]. On pressent combien l’appréciation peut-être variable, et la raison pour laquelle il n’existe pas de critère défini. Seule certitude, le dommage doit être apprécié in concreto, conformément aux principes généraux de la responsabilité extracontractuelle. La Cour d’appel de Paris a ainsi jugé que « l’anormalité des troubles de voisinage s’apprécie en fonction des circonstances de temps et de lieu, tout en tenant compte de la perception ou la tolérance des personnes qui s’en plaignent »[v] sans toutefois n’apprécier qu’en fonction de la seule réceptivité des victimes[vi] In concreto ne signifie pas pour autant arbitraire, les juges ayant pour habitude de faire appel à des experts équipés de d’appareils de mesures acoustiques par exemple. Les tribunaux se réfèrent aussi à des rapports d’origine administrative ou à des normes règlementaires. La théorie du trouble de voisinage – au-delà des querelles de voisins – intéresse en réalité deux grands domaines : la protection de l’environnement, et la réparation de désordres causés aux bâtiments par des opérations de constructions voisines.

 

 

Qui peut-agir et comment ?

 

En copropriété, les cas les plus communs sont ceux du bruit, des odeurs, des fumées, poussières et émanations, des trépidations et vibrations, de la pollution, de la privation d’ensoleillement et de la vue, des ruissellements et dégâts des eaux, des dommages aux végétaux ou animaux, des dommages immobiliers, des troubles commerciaux.

 

Pour agir, et que l’action soit recevable devant une juridiction, il faut tout d’abord qu’il y ait un dommage, que celui-ci soit anormal et caractérisé, et qu’il y ait aussi un préjudice personnel (Cass. 3e civ. 29/01/1992)[vii]. Par exemple, le simple fait qu’un occupant ne respecte pas le règlement de la copropriété ne peut suffire (Cass. 3e civ. 5/10/1994)[viii]. Le non-respect des règles de l’urbanisme ne suffit pas non plus, et ce même si la juridiction administrative a prononcé l’annulation du permis de construire[ix]. Tout copropriétaire ou syndicat des copropriétaires est donc fondé  agir (Cass. 3e civ. 12/12/1994), un copropriétaire non occupant, ou bien un locataire. Le locataire a d’ailleurs deux voies qui lui sont offertes il peut agir en responsabilité pour trouble du voisinage contre le tiers responsable, agir contre son bailleur en application de l’art. 1710 du C. civil alors pourtant que l’art. 1725[x] stipule le contraire (C. Cass 1re civ., 24/01/1961). Le syndicat des copropriétaires peut agir dans le cadre de l’article 15 de la loi du 10/07/1965 : «  le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demande qu’en défense, même certains copropriétaires ; il peut notamment agir conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.  Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la copropriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic ».

 

 

Quel est le rôle du syndic ?

 

Le syndic est le représentant es qualité du Syndicat des copropriétaires, son mandant. Son action est donc recevable dès lors que les troubles affectent tous les occupants de l’immeuble (Cass. 3e civ. 12/10/1994)[xi], mais il n’a pas à agir en réparation de troubles de voisinages dont se plaint un copropriétaire, celui-ci devant s’adresser directement au responsable (CA Nancy, 2e ch 10/01/1996).

 

 

Quels sont les textes juridiques référents ?

 

Article 9 Loi 10 juillet 1965 « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble »

Article 8 al.1  (id) « un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions leur jouissance ».

Art. 544 du Code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Art. 1382 et 1384 du Code civil. 

 

 

Saisi d’une demande en réparation, que peut décider le juge ? 

 

Le juge ne peut restreindre davantage l’utilisation et la jouissance d’une partie privative que le règlement de la Copropriété ne le prévoit (Cass. 3 civ. 17 janvier 1996[xii]).

 

Quelle action pour les locataires ? 

 

Le locataire a deux voies qui lui sont offertes il peut agir en responsabilité pour trouble du voisinage contre le tiers responsable, agir contre son bailleur en application de l’art. 1710 du C. civil alors pourtant que l’art. 1725[xiii] stipule le contraire (C. Cass 1re civ., 24/01/1961).

 

 

 

 


[i] De carder, démêler les fibres textiles au moyen d’un carde.

[ii] Texte cité issu des rédacteurs du Code Dalloz Ed. 1900-1905

[iii] C. Cass. Civ. 27 nov 1844 ; les grands arrêts de la jurisprudence civile,  Dalloz 1994 p.395

[iv] H et L. MAZEAUD et A. TUNC, Traité théorique et pratique de la responsabilité délictuelle et contractuelle

[v] CA Paris, 2e ch. B, 27 mars 1997, Juris-data n°020969

[vi] CA Paris 19e ch A, 22 avril 1997, juris-data n°020965

[vii] Resp. civ et assur. 1992, comm. N°128

[viii] D. 1994, inf. rap. P. 246

[ix] Cass. 3e civ., 7 oct.1998, Resp. civ et assur. 1999, comm. n°2

[x] Art. 1725 du C. Civ : « le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que les tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel »

[xi] Resp ; civ et assur. 1995, comm. N°51

[xii] Resp. civ et assur. 1996, comm. N°89

[xiii] Art. 1725 du C. Civ : « le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que les tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel »

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