Les immeubles de grande hauteur (IGH)

Certains syndics sont en mesure de gérer – juridiquement et comptablement il s’entend – les Immeubles de Grande hauteur, mais de quoi s’agit-il exactement ?

Définition d’un IGH

L’immeuble de grande hauteur (IGH pour les intimes) est défini par l’article R122-2 du Code de la Construction et de l’Habitation : lorsque la hauteur entre le sol et le plancher bas du dernier niveau de l’immeuble dépasse un certain seuil, l’immeuble est classé dans la catégorie des IGH.

  • A partir de 50 mètres de hauteur pour les immeubles à usage d’habitation
  • A partir de 28 mètres, pour les immeubles hors habitation (en dessous de cette hauteur, et lorsque l’immeuble accueille du public, il est régi par les dispositions relatives aux ERP – établissements recevant du public)
  • A partir de 200 mètres, l’immeuble entre dans la catégorie spéciale des Immeubles de très grande hauteur (ITGH)

Ces catégories ont été déterminées en fonction des plus hauts niveaux pouvant être atteints par les engins des services publics de secours et de lutte contre l’incendie. Lorsque les échelles des sapeurs-pompiers ne peuvent atteindre les étages élevés d’un immeuble, des mesures de protection spécifiques doivent être prévues en termes d’emplacement, de conditions d’utilisation et de principes de sécurité.

Les IGH sont classés par type selon leur activité (hôtellerie, habitation, bureaux..), et des règles spécifiques de construction, d’équipements et de mesures de protection, s’appliquent à chacun des types pour assurer la sécurité maximale envers les risques d’incendie et de panique.

Il existe 10 types différents d’IGH

  • GHA : immeubles à usage d’habitation
  • GHO : immeubles à usage d’hôtel
  • GHR : immeubles à usage d’enseignement
  • GHS : immeubles à usage de dépôt d’archives
  • GHTC : immeubles à usage de tour de contrôle
  • GHU : immeubles à usage sanitaire
  • GHW 1 : immeubles à usage de bureaux, entre 28 mètres et 50 mètres
  • GHW 2 : immeubles à usage de bureaux, supérieurs à 50 mètres
  • GHZ : immeubles à usage principal d’habitation entre 28 mètres et 50 mètres comportant des locaux autres que ceux à usage d’habitation
  • ITGH : immeubles de très grande hauteur, dont la hauteur est supérieure à 200 mètres

 

Une réglementation spécifique : le règlement de sécurité IGH

La construction d’un IGH est réglementée dès le choix de son emplacement, selon les dispositions de l’arrêté du 30 décembre 2011 – aussi appelé « règlement de sécurité IGH ».

  • l’IGH doit se trouver à moins de trois kilomètres d’un centre de secours
  • la voie d’accès pompier doit être située à moins de trente mètres de l’IGH
  • un espace de protection de huit mètres minimum doit être respecté entre l’IGH et les constructions alentours
  • le poste central de sécurité doit impérativement se trouver au niveau de l’accès pompiers

L’immeuble doit être compartimenté, c’est-à-dire divisé en espaces de 2 500 m² et 75 mètres maximum. Ces zones doivent être étanches aux fumées et aux flammes afin d’empêcher la propagation d’un éventuel incendie, et permettre l’évacuation des occupants vers les compartiments supérieurs ou inférieurs en cas de sinistre circonscrit.

Pour s’assurer d’atteindre cet objectif, la réglementation IGH décide :

  • des normes des parois des espaces compartimentés
  • de la configuration des sas ou des portes permettant l’accès aux escaliers et aux ascenseurs
  • des durées minimales de résistance au feu des matériaux séparant les compartiments

 

Le système de sécurité incendie des IGH

Le règlement de sécurité IGH précise les caractéristiques du système de sécurité incendie (SSI), lequel se doit de :

  • comporter des zones de détection automatique
  • répondre aux critères techniques et opérationnels de la réglementation des établissements recevant du public (ERP)
  • posséder des détecteurs d’incendie implantés dans des zones identifiées par le règlement
  • comporter une zone de diffusion de l’alarme par compartiment

Le déclenchement d’un détecteur d’incendie entraîne automatiquement et sans temporisation le scénario de mise en sécurité pour le seul compartiment concerné. Le système de désenfumage doit ainsi être mis en route automatiquement, et uniquement dans le compartiment concerné.

 Un service de sécurité unique

Le propriétaire de l’immeuble est tenu de constituer et maintenir en permanence un service de sécurité unique protégeant l’ensemble des locaux de l’immeuble de grande hauteur. Il doit également, selon les types d’IGH, faire procéder à des exercices périodiques d’évacuation.

Le dimensionnement et le niveau de qualification « Service de sécurité incendie et d’assistance à personnes » (SSIAP) des agents de sécurité incendie dépendent du type d’IGH. Le service local de sécurité est tenu toutefois à des missions similaires, quel que soit le type d’IGH : assurer la permanence au poste central de sécurité, effectuer des rondes quotidiennes, organiser des exercices d’évacuation, déclencher l’alarme et l’alerte, organiser l’évacuation du compartiment, mettre en œuvre les moyens de premiers secours, et rendre compte de la situation au poste central de sécurité.

Les obligations de vérification et d’entretien d’un IGH

La réglementation IGH exige enfin que le propriétaire fasse réaliser des vérifications techniques en matière d’entretien et de maintenance par des organismes agréés. A titre d’exemple, il est obligatoire de faire vérifier tous les ans les installations électriques et l’éclairage des parties communes, les scénarios du système de sécurité incendie, l’ensemble des dispositifs actionnés de sécurité, les conditions d’exploitation du système de sécurité incendie, les exutoires de désenfumage des escaliers et 20 % des ouvrants de désenfumage de secours, les vitesses, débits et pressions des installations de désenfumage mécanique de 20 % des compartiments, les moyens d’extinction prévus par le règlement, les interphones, les moyens de liaisons phoniques prévus par le règlement et les moyens de télécommunication de sécurité, le déverrouillage des issues, les installations d’appareils de cuisson ou de réchauffage destinés à la restauration, les installations de chauffage et de cuisine.

 

 

 

 

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